Mitverkäufer beim Immobilienkauf: Einer patzt, alle verlieren – BGH verschärft Arglisthaftung

Ausgangslage

Gemäß § 444 Alt. 1 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Bislang bestand keine Einigkeit darüber, wie die Vorschrift im Hinblick auf eine Verkäufermehrheit zu verstehen ist. So gab es eine Ansicht, die für den Fall von mehreren Verkäufern dem nicht arglistig handelnden Verkäufer nur dann die Berufung auf den Haftungsausschluss verwehren wollte, wenn er sich das arglistige Handeln seines Mitverkäufers gemäß § 166 BGB zurechnen lassen muss. Die andere Ansicht versagte allen Mitverkäufern die Berufung auf den Haftungsausschluss, unabhängig von einem Zurechnungserfordernis.

Die Entscheidung

Der BGH (Urt. v. 8. April 2016 – V ZR 150/15) bestätigt nun die zuletzt genannte Ansicht: Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen.

Die Norm des § 444 Alt. 1 BGB darf bei einer Verkäufermehrheit also nicht so verstanden werden, dass auf Verkäuferseite jeweils ein individuelles Fehlverhalten vorausgesetzt wird, die Arglist also bei jedem einzelnen Verkäufer vorliegen und nachgewiesen werden müsste.
Auf eine Zurechnung der Arglist eines Mitverkäufers kommt es nicht an. Sie würde dann scheitern, wenn die Verkaufsverhandlungen durch den nicht arglistigen Verkäufer geführt werden, während der arglistige Mitverkäufer lediglich eine Offenbarungspflicht verletzt, ohne ausdrückliche Erklärungen abzugeben. So aber verlieren sämtliche Mitverkäufer den Schutz eines Haftungsausschlusses, selbst wenn „nur“ ein „Hintermann“ arglistig seine Aufklärungspflicht verletzt hat.
Eine Verkäufermehrheit muss im Innenverhältnis also dafür Sorge tragen, dass die im Verhältnis zu dem Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von dem Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können. Andernfalls erweist sich die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich, wovon § 444 BGB den Käufer gerade schützen soll.