Liegt ein Grundstück innerhalb eines sog. sozialen Erhaltungsgebiets und in dem Anwendungsbereich eines Umwandlungsverbots (hier: Berliner Umwandlungsverordnung), so greift eine Verfügungsbeschränkung desjenigen, der Wohnungseigentum begründen möchte. Vom Umwandlungsverbot wird jede Art der Begründung von Wohnungseigentum erfasst, also auch die Begründung durch Teilung gemäß § 8 WEG.

Für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs darf Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden. § 1 UmwandV Bln

Das Genehmigungserfordernis des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt nach Satz 5 dieser Vorschrift als Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 135 BGB. Im Grundsatz ist in einem solchen Fall das Grundbuchamt gehindert, die Umwandlung in Wohnungseigentum grundbuchlich zu vollziehen. Dies gilt im Ausgangspunkt auch dann, wenn der Antrag beim Grundbuchamt noch vor dem Inkrafttreten des Umwandlungsverbots eingegangen ist. Denn die Verfügungs- bzw. Bewilligungsbefugnis des Antragenden muss bis zur Vollendung des Rechtserwerbs gegeben sein, so dass in der Regel jede bis zum Zeitpunkt der Eintragung eintretende Verfügungsbeschränkung von dem Grundbuchamt zu beachten ist.

Eine genehmigungsbedürftige, aber zu Unrecht in das Grundbuch eingetragene Rechtsänderung (hier: die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum) wäre im Verhältnis zur Gemeinde unwirksam. Wird die Genehmigung versagt, kann die Gemeinde die Löschung der Rechte verlangen.


Der BGH hat nun mit Beschluss vom 12. Oktober 2016 (V ZB 198/15) das Grundbuchamt dennoch als verpflichtet angesehen, die Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch zu vollziehen. Er begründet dies mit einer entsprechenden Anwendung des § 878 BGB auf die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nach § 8 WEG.

Eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der §§ 873, 875, 877 abgegebene Erklärung wird nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. § 878 BGB

Die Regelung des § 878 BGB soll den Grundstückseigentümer und den Inhaber des dinglichen Rechts an dem Grundstück vor dem Risiko schützen, das sich daraus ergibt, dass sie ihren grundrechtlich geschützten Gestaltungswillen nicht sogleich verwirklichen können, sondern infolge des Eintragungszwangs auf die Mitwirkung des Grundbuchamts angewiesen sind, wobei zwischen dem Eingang des Eintragungsantrags und dem Vollzug der Eintragung häufig Wochen oder Monate liegen. Das Risiko realisiert sich insbesondere bei nachträglichen Beschränkungen in der Verfügungsmacht des Antragenden.

Das Schutzbedürfnis besteht bei der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nach § 8 WEG in gleicher Weise. Denn auch diese wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch bzw. mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Bis zu diesem Zeitpunkt hat die Teilungserklärung keinerlei materiell-rechtliche Wirkung. Damit aber ist der Grundstückseigentümer ebenso wie bei den in §§ 873, 875 und 877 BGB genannten Verfügungen auf die Tätigkeit des Grundbuchamts angewiesen und die damit verbundenen, nicht beeinflussbaren Verzögerungen.

Der Gesetzgeber wäre zwar nicht gehindert, für einzelne Verfügungsbeschränkungen eine von § 878 BGB abweichende Sonderregelung zu treffen. Das ist nach dem BGH für das Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB aber nicht geschehen. Daher gilt mit dem BGH nunmehr das Folgende:

  1. Nach Eingang des Vollzugsantrags bei dem Grundbuchamt eingetretene Verfügungsbeschränkungen sind unbeachtlich.
  2. Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers.

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.