Update: Zwischenzeitlich hat das Landgericht Berlin (67 S 218/17) mit Beschluss vom 7. Dezember 2017 für einen anderen Fall entschieden, die Frage der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorzulegen. Gut so. Da gehört sie hin. Und nicht in Presseerklärungen zu Hinweisbeschlüssen.

Nach einer Pressemitteilung der Berliner Zivilgerichte vom heutigen 19. September 2017 hat die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin mit Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 (67 O 149/17) die Ansicht vertreten, die in § 556d ff. BGB geregelte Mietpreisbremse (hierzu ausführlich hier) sei verfassungswidrig. Es blieb aber bei dem Hinweisbeschluss. Zu der eigentlich beabsichtigten Einholung  einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage der Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz kam es wegen der Irrelanz infolge des weiteren Verfahrenslaufes nicht.

Die Kammer des Landgerichts Berlin sieht unter zwei voneinander unabhängigen Gesichtspunkten einen Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Dieser gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln, wobei im Hinblick auf den Bundesgesetzgeber des BGB das Gleichheitsgebot am Gesamtstaat (also bundesweit) zu bemessen ist.

Dabei lässt das Landgericht unentschieden, ob bereits der Umstand, dass die Einführung der Mietpreisbremse den Landesregierungen durch Rechtsverordnung überlassen bleibt, was dazu führt, dass die Vermieter der einen Bundesländer der staatlichen Preisintervention ausgesetzt sind, die Vermieter anderer Bundesländer aber nicht, zu einer verbotenen Ungleichbehandlung nach Art. 3 Abs. 1 GG führt.

Die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse folgt nach Ansicht des Landgerichts Berlin sowohl daraus,

  1. dass sie ohne hinreichende sachliche Rechtfertigung für die Bemessung der zulässigen Neu- und Wiedervermietungsmiete als Bezugsgröße auf die jeweilige – erheblichen regionalen und kommunalen Unterschieden unterworfene – ortsübliche Vergleichsmiete abstellt, als auch daraus,
  2. dass gemäß § 556e Abs. 1 BGB diejenigen Vermieter von der Preisintervention des § 556d Abs. 1 BGB bis zur Höhe der Vormiete ausgenommen sind, die die Mietsache vor der Wiedervermietung unter Überschreitung der nunmehr durch § 556d Abs. 1 BGB angeordneten Mietobergrenze vermietet haben.

Zu 1.):

Das Landgericht sieht in der Heranziehung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bezugsgröße der Mietpreisbremse eine – bundesweit gesehen – ungleiche Belastung der Vermieter.

Damit unterwirft § 556d Abs. 1 BGB die Vermieter preisfreien Wohnraums in der von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebietskulisse einer typisierenden Belastungsregelung, deren wirtschaftliche Folgen die Vermieter in Kommunen mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete erheblich härter treffen als die mit einer vergleichsweise hohen.

Zur näheren Begründung führt das Landgericht den folgenden Vergleich an:

Während die Mietobergrenze unter Zugrundelegung des im Gesetzgebungsverfahren herangezogenen – und die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete im Jahre 2013 betreffenden – Datenmaterials bei Vermietungen in Berlin pro Quadratmeter bei durchschnittlich 6,49 EUR (5,90 EUR + 10 %) lag, belief sie sich in Frankfurt a.M. auf 8,60 EUR (7,82 EUR + 10 %), in Stuttgart auf 9,02 EUR (8,20 EUR + 10%) und in München auf 11,28 EUR (10,25 EUR + 10%) (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 12). Davon ausgehend war es Vermietern in München gemäß § 556d Abs. 1 BGB gestattet, im Vergleich zu Vermietern in Berlin pro Quadratmeter vermieteten Wohnraums wirksam einen um durchschnittlich 4,79 EUR und damit um 73,8 % höheren Mietzins zu vereinbaren.

Unter Zugrundelegung der identischen – und aktualisierten – Datenquelle für das Jahr 2016 beläuft sich die gemäß § 556d Abs. 1 BGB maßgebliche Obergrenze für Berlin (West) durchschnittlich auf 7,14 EUR (6,46 EUR + 10 %), für Frankfurt a.M. auf 8,73 EUR (7,94 EUR + 10 %), für Stuttgart auf 10,74 EUR (9,76 EUR + 10%) und für München auf 12,28 EUR (11,16 EUR + 10%) (vgl. F+B Mietspiegelindex 2016, http:/www.f.-und-b.de/beitrag/fb-mietspiegelindex-2016-veröffentlicht.html, abgerufen am 12. September 2017). Danach unterscheidet sich die gemäß § 556d Abs. 1 BGB durchschnittlich zulässige Neu- oder Wiedervermietungsmiete für Wohnraum im Vergleich des hauptstädtischen Vermietungsmarktes (Berlin (West)) zum höchstpreisigen großstädtischen Vermietungsmarkt (München) um 5,14 EUR/qm, mithin um 72 %.

Eine Rechtfertigung für diese Unterschiede durch den Gesetzeszweck mag das Landgericht nicht erkennen. Das signifikant ungleiche bundesweite Ausmaß der auf die in der Gebietskulisse des § 556d Abs. 2 BGB tätigen Vermieter entfalteten Belastungswirkung entbehre nicht nur eines besonderen sachlichen, sondern gleichzeitig auch eines sachlich einleuchtenden Grundes.

Wenn der Gesetzgeber allerdings davon ausgeht, die verfolgten sozialpolitischen Gesetzesziele zu Gunsten von einkommensschwächeren Haushalten und Durchschnittverdienern in hochpreisigen Kommunen – wie in München – auch bei einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 11,28 EUR (2013) bzw. 12,28 EUR (2016) zu verwirklichen, ist es nicht folgerichtig, Vermietern die Neu- und Wiedervermietung in für Mieter günstigeren Kommunen – wie Berlin – bereits bei einer ganz erheblich darunter liegenden Quadratmetermiete von über 6,49 EUR (2013) bzw. 7,14 EUR (2016) zu versagen.

Das Landgericht sieht in seiner Ansicht kein Widerspruch zu der Entscheidung des BGH über die in Berlin geltende Kappungsgrenze, obwohl auch diese Kappungsgrenze ein Instrument zur Begrenzung von Mieterhöhungen darstellt, die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße heranzieht und die Vermieter bundesweit – abhängig von der unterschiedlichen Höhe der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete – wirtschaftlich nicht einheitlich intensiv belastet – und obwohl der BGH die Kappungsgrenze als wirksam angesehen hat.


Zu 2.):

Das Landgericht führt aus, dass der allgemeine Gleichheitssatz nicht nur für ungleiche Belastungen, sondern auch für ungleiche Begünstigungen gilt. Verboten ist deshalb auch ein gleichheitswidriger Begünstigungsausschluss, bei dem eine Begünstigung einem Personenkreis gewährt, einem anderen hingegen ohne sachliche Rechtfertigung vorenthalten wird. Daran gemessen sei der generelle Ausschluss aller – nicht von den weiteren Ausnahmetatbeständen der §§ 556e Abs. 2, 556f BGB erfasster – Vermieter, deren Vormiete die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB nicht überschreitet, von der durch § 556e Abs. 1 BGB gewährten Begünstigung nicht gerechtfertigt.

Es kommt hinzu, dass die Ungleichbehandlung auch mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar ist. Denn sie hat zur Folge, dass diejenigen Vermieter, die bislang zu einer maßvollen Miete vermietet und damit dem Gesetzeszweck des MietNovG entsprochen haben, auch einkommensschwächeren Mietern die Anmietung von Wohnraum zu ermöglichen, gegenüber denjenigen Vermietern benachteiligt werden, die Mietverträge in der Vergangenheit unter – maximaler – Ausschöpfung der am Markt erzielbaren Miete abgeschlossen und damit in einem ungleich höheren Maße zu einer Anspannung des betroffenen Wohnungsmarktes beigetragen haben.


Und nun?

Da die Richter sich fleißig bei einem Gutachten im Auftrag von Haus & Grund Deutschland mit Stand vom 12. November 2014 bedient haben, sind die Argumente nicht wirklich neu. Ob sie tatsächlich zutreffend sind, bleibt jedenfalls höchstrichterlich bis auf weiteres ungeklärt und umstritten – selbst innerhalb des Landgerichts Berlin. Die Chancen, dass die Ansicht der Zivilkammer 67 einer höchstrichterlichen Überprüfung standhält, dürften gering sein. Die Entscheidung ist zwar ausführlich begründet, hinterlässt aber doch nach Inhalt und Ausdrucksweise einige Fragezeichen.

So wird der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin bereits sein eigener Maßstsab entgegen gehalten: Das Gleichheitsgebot nach Art. 3 Abs. 1 GG. Dieses verlangt auch nach Ansicht der Kammer, wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Wenn aber die regionalen und örtlichen Gegebenheiten im Hinblick auf Markt- und Preisniveau ungleich sind, verlangt dann nicht gerade das Gleichheitsgebot, diese jeweiligen besonderen Gegebenheiten zu berücksichtigen? Anders formuliert: Würde die Kammer im Fall einer bundeseinheitlichen Regelung unter Nivellierung der Unterschiede und Besonderheiten auf Landes-, Regional- und Ortsebene von einem sachgerechten, verhältnismäßigen und dem Gleichheitsgebot gerecht werdenen Gesetzgebungsakt ausgehen? Die Kammer sieht aktuell den Berliner Vermieter benachteiligt. Wird dieser aber wirklich durch den Gesetzgeber gegenüber einem Münchener Vermieter benachteiligt?  Oder spiegelt sich in den Unterschieden nicht bloß das jeweilige Markt- und Preisniveau wieder? Was soll ein Münchener Vermieter sagen, wieso soll dieser darauf verzichten, an den besonderen (d.h. besonders hohen) Münchnener Markt- und Preisniveau gemessen zu werden?

Und im Hinblick auf den von der Kammer als ungerecht empfundenen Bestandsschutz, den der Gesetzgeber Vermietern in § 556e Abs. 1 BGB gewährt hat, wird die Frage an die Kammer gerichtet, ob nicht vielmehr die Versagung eines solchen Bestandsschutzes zu einer verfassungswidrigen Belastung der Vermieter führen würde.

Dabei lohnt sich auch ein Blick auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschl. v. 29.6.2016 – 1 BvR 1015/15) zur Verfassungskonformität des sog. Bestellerprinzips. Denn diese betonte den weiten Beurteilung- und Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, hatte nichts gegen die Berücksichtigung der jeweiligen regionalen Gegebenheiten und der jeweiligen Verhältnisses des jeweiligen Bundeslandes einzuwenden und ging sogar von einer wirksamen Mietpreisbremse aus:

Zum einen kann eine solchermaßen erhöhte Wohnungsmiete durchaus an Grenzen stoßen, etwa sofern die Vorschriften zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB Mietpreisbremse) zur Wirkung kommen sollten. BVerfG a.a.O.

Und je nach Regierungsbildung nach der Bundestagswahl mag die Mietpreisbremse ohnehin eine Überarbeitung erfahren – von Verschärfungen bis zur Abschaffung ist derzeit nichts wirklich ausgeschlossen.


Die Zivilkammer 67 des Landgerichts war bereits kürzlich mit seinem aufsehenerregenden Urteil vom 09. März 2017 (67 S 7/17) aufgefallen, in welchem es die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht auch bei renoviert überlassenen Räumen bejahte:

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind – gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB – auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

 Zur BGH-Rechtsprechung in diesem Punkt siehe hier.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.