Bestellerprinzip 2017 „extended Version“ & Mietrechtsreform „reloaded“: Haus- und Wohnungskauf bald ohne Maklerprovision – und mit geringeren Kosten?

Erst kürzlich hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschl. v. 29.6.2016 – 1 BvR 1015/15) die Verfassungskonformität des sog. Bestellerprinzips festgestellt. Es hat damit manch einem Interessenverband die Keule der Verfassungswidrigkeit aus der Hand und manch einem Professor die Überzeugungskraft seines Auftragsgutachtens genommen. 

Kaum ist dieser Kampf um die Deutungshoheit beendet, sind die Verfassungswidrigkeits-Verlautbarungen der Verbände wieder gelöscht und die Gutachten verschwunden, droht der Maklerbranche neuer Gegenwind – nun aber zunächst von anderer Stelle.

Das Institut der deutschen Wirtschaft aus Köln (IW Köln) hat in einer aktuellen Studie die Makler bzw. deren Käuferprovisionen als erhebliches Hindernis bei der Bildung von Wohneigentum identifiziert. Daher wird vorgeschlagen, das bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen geltende Bestellerprinzip auf die Vermittlung von Wohneigentum (Hauskauf oder Wohnungskauf) zu erweitern: Wer bestellt, der bezahlt – also regelmäßig der Verkäufer und nicht der Käufer. Die Folge einer solchen Erweiterung könnte nach Ansicht des Instituts eine Bereinigung des Marktes sein, an deren Ende vor allem professionelle und leistungsorientierte Makler übrig blieben, eine Folgenbetrachtung, die auch beim BVerfG-Urteil zur Miete schon anklang:

Hiermit kann aber jeder Wohnungsvermittler selbst erheblichen Einfluss darauf nehmen, wie gravierend die wirtschaftlichen Folgen des Bestellerprinzips für ihn sein werden. Es bleibt jedem einzelnen Makler überlassen, Vermieter vom Nutzen und vom Wert seiner Tätigkeit auch angesichts des Umstandes zu überzeugen, dass die Courtage nicht unmittelbar an den neuen Mieter weitergereicht werden kann. Dass Vermieter zukünftig gänzlich auf die Dienste von Wohnungsvermittlern verzichten, erscheint angesichts der Mühe, die mit der eigenen Suche nach Mietinteressierten verbunden ist, unwahrscheinlich. Insbesondere sind Wohnungsvermittler nicht daran gehindert, durch Werbung für ihre Dienste auch solche Vereinbarungen zu erreichen, die ihnen in Fällen der Mehrfachbeauftragung oder der Vorbefassung einen Provisionsanspruch gegen den Vermieter bei erfolgreicher Vermittlungstätigkeit sichern. BVerfG, Beschl. v. 29.6.2016 – 1 BvR 1015/15

Zugleich hatte das BVerfG bei der Bewertung des Miet-Bestellerprinzips aber auch auf die Möglichkeit der Makler verwiesen, in den Kaufbereich auszuweichen:   

Die Wohnungsvermittler werden damit allerdings nicht schon typischerweise  zu einer grundlegenden Veränderung ihrer geschäftlichen Aktivitäten und Angebote in dem Sinne gezwungen, dass sie die berufliche Tätigkeit, die bisher ihre Lebensgrundlage bildete, völlig aufgeben und sich eine neue, auf anderen beruflichen Voraussetzungen beruhende Existenz aufbauen müssten. Da provisionspflichtige Aufträge zur Wohnungsvermittlung weiterhin möglich sind, können Makler auf diesem Geschäftsfeld weiterhin tätig bleiben. Sie sind nicht zum Erwerb grundlegend neuer Kenntnisse und Fähigkeiten gezwungen, sondern können das in ihrem beruflichen Werdegang erworbene Wissen und die spezifischen Berufserfahrungen auch künftig nutzen. Zudem sind Immobilienmakler nicht ausschließlich als Wohnungsvermittler tätig, sondern vermitteln in der Regel auch Mietverträge über gewerblich genutzte Räumlichkeiten und insbesondere Kaufverträge für Immobilien, die zu Wohn- oder zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Vielfach sind sie auch in der Immobilienverwaltung und anderen immobiliennahen Dienstleistungsbereichen tätig. Diese Tätigkeitsfelder und Einnahmequellen bleiben von den Änderungen im Wohnungsvermittlungsgesetz unberührt. BVerfG, Beschl. v. 29.6.2016 – 1 BvR 1015/15

Dieser Wohn-Kaufbereich würde den Maklern nun, bezogen auf die Käuferseite, genommen. Verbleiben würden die weiteren Tätigkeitsbereiche, also Leistungen für Vermieter und Verkäufer, der gewerbliche Bereich und die weiteren immobiliennahen Dienstleistungen.


Längst hat die Idee einer Erweiterung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf auch die Politik erreicht. Nicht nur der Bundesjustizminister hat sich hierfür ausgesprochen. Mit Beschluss vom 13. Januar 2017 hat sich auch die SPD-Bundestagsfraktion dafür ausgesprochen.

Wir wollen dafür sorgen, dass das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ bei den Maklergebühren auch beim Verkauf eines Grundstücks und/oder einer Immobilie gilt.

Zugleich lässt eine eine weitere Aussage des Beschlusses aufhorchen, die ebenfalls das Kostenargument des IW Köln aufgreift:

Wir werden Familien und Normalverdiener bei weiteren Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, entlasten.

Kommt also eine Begrenzung der Beurkundungskosten zugunsten privater Käufer? Oder sind das nur die Vorboten des Wahlkampfes? Es bleibt abzuwarten.


Damit aber nicht genug. Mittlerweile ist außerdem eine Vielzahl an Reformvorschlägen für das Mietrecht in der Welt. Dabei wird unter anderem auch eine Verschärfung der Mietpreisbremse verfolgt. Zu nennen sind hier die folgenden Vorschläge:


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.