Oftmals macht der Immobilienverkäufer Angaben zur Kaufsache, etwa im Rahmen der Beschreibung oder Bewerbung der Kaufsache, zur Beantwortung von Fragen des Käufers oder auch zu dem Zweck, dem Käufer Kenntnis zu verschaffen und damit einen Ausschluss der Gewährleistungsrechte nach § 442 Abs. 1 S. 1 BGB zu bewirken.
Hiermit ist eine gerne unterschätzte Erklärungsverantwortung der Verkäufers verbunden: Unabhängig von dem Vorliegen einer Offenbarungspflicht müssen tatsächlich gemachte Angaben des Verkäufers, die für den Kaufvertragsschluss des Käufers von Bedeutung sein können, richtig sein und müssen Fragen des Käufers unabhängig von der Erheblichkeit von Mängeln stets vollständig und richtig beantwortet werden. Der Verkäufer muss sich also bewusst sein, dass er mit jeder Angabe zur Kaufsache eine Erklärungsverantwortung übernimmt, auch jenseits von Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien.
Die Entscheidung
Der BGH hat nun in einer neuen Entscheidung die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers infolge eines aktiven Tuns nochmals besonders herausgestellt.
Der Verkäufer, der falsche Angaben gemacht hat, genügt seinen vorvertraglichen Pflichten nicht schon dadurch, dass er den Kaufinteressenten in die Lage versetzt, die Unrichtigkeit dieser Angaben zu erkennen; er ist vielmehr verpflichtet, eine bei diesem zuvor hervorgerufene Fehlvorstellung zu korrigieren, indem er die wahren Verhältnisse von sich aus offenbart.
Bundesgerichtshof
Die Verkäuferin hatte in einem Exposé die kaufgegenständliche Wohnungen mit „Komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen … Wohnfläche 125 qm, Zimmer 4“ beworben. Bei der Besichtigung waren die Souterrainräume von der Verkäuferin zu Wohnzwecken genutzt und entsprechend eingerichtet und die Verkäuferin hatte die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen.
Das Problem: Die Darstellung der Verkäuferin zur zulässigen Wohnnutzung der Räume im Souterrainbereich erwies sich als falsch. Eine Wohnnutzung des Souterrainbereichs war wegen zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht zulässig. Die Käufer sahen darin eine arglistige Täuschung der Verkäuferin über die Wohnraumqualität der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten und verlangten die Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Hinweis: Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.
-> Es lag daher ein Sachmangel vor, soweit das Souterrain wegen zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden durfte.
Allerdings hatte die Verkäuferin den Käufern vor Vertragsschluss auch Grundriss und Teilungserklärung überlassen, in denen ausdrücklich differenziert wurde zwischen „Wohnfläche“ und zusätzliche Nutzfläche (im Souterrain). Die Vorinstanz hatte dies ausreichen lassen, um die Verkäuferin von einer Haftung freizusprechen.
Dabei verkannte das Gericht aber die Maßstäbe. Denn es ging hier nicht um die bloße Erfüllung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht. Vielmehr hatte die Verkäuferin sich bereits durch aktives Tun „weit“ herausgewagt – und dabei bei den Käufern falsche Vorstellungen hervorgerufen. Diese galt es zu korrigieren, wollte die Verkäuferin eine Haftung vermeiden, oder anders gesagt: wollte die Verkäuferin ihrer durch aktives Tun erhöhten Erklärungsverantwortung gerecht werden.
Das war ihr nicht gelungen. Die durch aktives Tun hervorgerufene Vorstellung der Käufer hatte die Verkäuferin nicht durch spätere Aufklärung wieder beseitigt. Denn die Übergabe der Teilungserklärung und der Grundrisszeichnung, in der zwischen „Wohnfläche“ und „Nutzfläche“ unterschieden wurde, war hierzu nicht ausreichend. Die Verkäuferin war deshalb verpflichtet, die Käufer auf die bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnnutzung des Souterrains ausdrücklich hinzuweisen. Dies war nicht geschehen, auch nicht im Kaufvertrag selbst.
Zur Differenzierung zwischen Wohnfläche und Wohnqualität
Der BGH differenziert diese Rechtsprechung,
- in der es um die Frage geht, ob Räume überhaupt zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen,
- von jener Rechtsprechung, in der es um die Richtigkeit von Grundrisszeichnungen bzw. einer daraus abgeleiteten Wohnfläche geht.
Hinweis: Nach der letzteren Rechtsprechung zur Wohnfläche gilt, dass den Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen informiert, keine weitergehende Aufklärungspflicht trifft, weil der Kaufinteressent nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) und den im Verkehr herrschenden Anschauungen nicht erwarten kann, auch darüber informiert zu werden, welche Wohnfläche das zum Verkauf stehende Haus nach den für deren Ermittlung einschlägigen Normen hat.
Die Rechtsprechung zur Wohnfläche ist aber eben nicht auf den hiesigen Fall der Wohnraumqualität zu übertragen. Vielmehr ist der hiesige Fall der Wohnraumqualität nach dem BGH besonders angelegt für eine weitreichende Arglisthaftug des Verkäufers.
Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung ist regelmäßig gegeben, wenn Räume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt. Nichts anderes gilt, wenn Räume als Wohnraum angeboten werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige bauliche Beschaffenheit (hier: Deckenhöhe) nicht gegeben ist.
Bundesgerichtshof
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