Kommt das Umwandlungsverbot – mit Änderungen? Gesetzgebungs-Update zur WEG-Aufteilung und Baulandmobilisierung

Nachdem das BMI am 11. Juni 2020 den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland einschließlich eines neuen § 250 BauGB zur Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vorgelegt hatte (ausführlich: WEG-Umwandlungsverbot in BauGB-Reform 2020: Zum neuen Verbot der Begründung von Wohnungseigentum), hat das BMI Stellungnahmen von Verbänden und aus den Ländern hierzu eingeholt. Zwischen dem Deutschen Mieterbund, dem die Regelung nicht weit genug geht, und Haus & Grund mit der mittlerweile gewohnten Klassenkampf-Rhetorik und einem ZIA, der zwar Kritik äußert, es aber grundsätzlich vorstellbar findet, dass ein konkretes Verbot der Umwandlung sinnvoll sein kann, geben weitere Stellungnahmen Ausblick darauf, worauf es im weiteren Gesetzgebungsverfahren ankommen dürfte.

Bedenkt man, dass der Gesetzentwurf vom BMJ und BMI stammt und nun schon einige Monate alt ist, während in der Zwischenzeit nicht wenige Kabinettsbeschlüsse der Bundesregierung in der Welt sind, auch zu einer weiteren Reform des BauGB, über die man zusammen hätte beschließen können, lässt sich eine große Uneinigkeit innerhalb der Regierung und den Regierungsfraktionen nicht verbergen. Und so wird von großem Widerstand berichtet.

Siehe hier unser UPDATE

Große Verärgerung ist auch darüber entstanden, dass man das eigentlich weniger umstrittene, aber umso dringendere Thema Baulandmobilisierung mit einem solch politisch aufgeladenen Thema wie dem Aufteilungsverbot verknüpft und damit in Kauf nimmt, dass sich die BauGB-Reform zulasten der Baulandmobilisierung verzögert. Das wiederum verzögert die Wohnraumschaffung und spielt jenen in die Hände, die vertreten, ein Aufteilungsverbot wäre als Instrument zur Lösung der Mieten- und Wohnraumfragen erforderlich. Die Empfehlungen der beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eingerichteten Expertenkommission zu strategischen Fragen der Bodenpolitik und Baulandmobilisierung (Kommission für „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“) enthielten keine dahingehende Empfehlung.

Ein Blick in die aktuellen Stellungnahmen zeigt, dass der Gesetzentwurf definitiv noch einer handwerklichen Überarbeitung bedarf, sollte er beschlossen werden. Im Übrigen zeigt sich eine breite Spannbreite an Variablen und Meinungen. Hierzu einige subjektiv ausgewählte Auszüge:

Baden-Württemberg

Nach dem Landesministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau kann die Neuregelung nach ihrem Inhalt und ihrer Zielsetzung keinen Beitrag zur Mobilisierung von Bauland leisten und die Schaffung und Erhaltung von Wohnraum nicht unterstützen, verursache aber bei den Gemeinden sowie auch bei den Grundbuchämtern bürokratischen Aufwand.

„Bezahlbarer Wohnraum kann gleichermaßen als Miet- oder als Eigentumswohnung entstehen oder bestehen, weshalb die Erhaltung oder Ausweitung einer Quote von Mietwohnungen als Zielsetzung einer Neuregelung nicht generell positiv bewertet werden kann.“

Es wird verwiesen auf eine im EU-weiten Vergleich festzustellende sehr niedrige Eigentumsquote, die weiter verschlechtert würde, obwohl doch die Bildung von Wohneigentum bislang durch staatliche Maßnahmen gefördert und unterstützt wurde.

„Durch die Neuregelung würde das Angebot von Eigentumswohnungen in den genannten Gebieten beschränkt, eine weitere Steigerung des Preisniveaus für Eigentumswohnungen verursacht und die Altersvorsorge durch Bildung von Wohneigentum, insbesondere für junge Familien, weiter erschwert.“

Einer massiven Ausweitung des Anwendungsbereichs der Umwandlungsgenehmigung bedürfe es auch nicht zur Sicherstellung des notwendigen Mieterschutzes.

„Nach unserer Einschätzung ist jedoch vor allem die Verdrängung der bestehenden Wohnbevölkerung aus ihrem gewohnten Wohnumfeld schutzwürdig, nicht generell die Erhaltung einer Mietwohnung als solche, da der Charakter als Mietwohnung nicht als höherwertig gegenüber einer Eigentumswohnung angesehen werden kann.“

Schließlich wird eine gravierende Unbestimmtheit der Regelung gerügt, was zur Rechtsunsicherheit führe und sich wiederum kontraproduktiv auf die Investitions- und Sanierungsbereitschaft auswirken und damit tendenziell die Situation angespannter Wohnungsmärkte weiter verschärfen könnte.

Hamburg

Nach der Landesbehörde für Wohnen und Stadtentwicklung wird das Regelungsziel begrüßt. Gefordert wird jedoch noch weit darüber hinausgehend:

(1.) Eine Entfristung in § 250 BauGB-E, denn 5 Jahre könnten ortsspezifisch ebenso zu kurz wie zu lang sein.

(2.) Eine Verschärfung auch in Milieuschutzgebieten, indem § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB gestrichen wird, wonach der Eigentümer die Möglichkeit hat, eine Genehmigung dadurch zu erwirken, dass er sich verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren nach Begründung des Wohneigentums nur an die Mieter des Hauses zu verkaufen.

(3.) Verschärfung des BGB durch Verlängerung der Sperrfrist zur Eigenbedarfskündigung nach § 577a BGB.

Nordrhein-Westfalen

Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung:

„Das weit wirksamere Instrument ist die Kündigungssperrfrist wie sie in § 577a BGB hinterlegt ist. Insofern wird hier kein Bedarf für einen § 250 BauGB-E – zumal es zu keinen Änderungen an § 172 BauGB kommen soll – gesehen.„

Sachsen

Nach dem Staatsministerium für Regionalentwicklung wäre die Verwendung eigener Definitionen mit eigenen Voraussetzungen im BauGB, die sich von den Definitionen und Voraussetzungen im BGB deutlich unterscheiden, besser.

EXKURS WEG-Reform

Entwurf WEMoG:
„Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Erfolgsgeschichte. Es erlaubt die Schaffung von „Eigentum auf der Etage“ und ermöglicht so breiten Teilen der Bevölkerung, Immobilieneigentum zu erwerben. Seit seiner Einführung im Jahre 1951 sind in der Bundesrepublik Deutschland bereits rund 9 Millionen Eigentumswohnungen geschaffen worden. Dies unterstreicht die besondere Bedeutung des WEG für die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer ist das Wohnungseigentum auch ein bedeutsamer Baustein beim Aufbau ihrer privaten Altersversorgung.“

… die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung.
Was nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB schon heute bei der Aufstellung der Bauleitpläne u.a. zu berücksichtigen ist.

Bayern

Nach dem Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr ist der Entwurf grundsätzlich kritisch zu sehen, da das Angebot an Eigentumswohnungen auf diese Weise weiter verknappt werde und mit deutlichen Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen sei.

Durch den neuen § 250 BauGB-E werde die Bildung von Wohneigentum weiter erschwert und eingeschränkt, obwohl Wohnungseigentum einen wichtigen Beitrag zur Vermögensbildung und Altersvorsorge leiste und gleichzeitig vor steigenden Mieten schütze.

„Gerade in Ballungsgebieten muss die Möglichkeit zur Begründung von Wohnungseigentum durch den Erwerb von oftmals noch günstigeren Bestandsimmobilien weiterhin erhalten bleiben.“

Durch den neuen § 250 BauGB-E werde ein Schutzniveau etabliert, das den Eigentümer – auch im Falle eines nicht mehr schutzbedürftigen Mieters – in seiner Möglichkeit, die Wohnung selbst zu nutzen oder auch wirtschaftlich zu verwerten, massiv beschränkt.

Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB laufe Gefahr leer zu laufen, wenn sich der Mieter die Wohnung finanziell nicht mehr leisten kann, weil gerade die Reform des Umwandlungsverbots zu einer Preissteigerung bei den Bestandswohnungen geführt hat.

Aus der bayerischen Sicht darf daher nicht ein generelles Umwandlungsverbot eingeführt werden, bei dem die Landesregierungen nur noch den räumlichen Geltungsbereich festlegen. Es folgen daher Änderungsvorschläge:

(1.) Im Hinblick auf die kommunale Selbstverwaltungshoheit der Gemeinden soll eine bundesgesetzliche Ermächtigungsnorm zum Erlass einer gemeindlichen Satzung geschaffen werden, auf deren Grundlage die Gemeinde die Umwandlung von Mietwohnungen unter einen gemeindlichen Genehmigungsvorbehalt stellen können. Die sachnäheren Gemeinden wären damit gefordert, sich inhaltlich intensiv mit der Notwendigkeit und den Anforderungen einer solchen Satzung auseinanderzusetzten, was im Hinblick auf den durch die Einführung eines Umwandlungsverbots verbundenen massiven Eingriff in das nach Art. 14 GG geschützten Eigentums sachgerecht und erforderlich ist.

(2.) Umwandlungen von Mietwohnungen nach dem neuen § 250 BauGB-E sollen unter keinen höheren Hürden möglich sein als es bei Umwandlungen in Milieuschutzgebieten der Fall ist, da der Eigentümer sonst über Gebühr in seinem Eigentumsrecht eingeschränkt werden würde. Daher soll Eigentümern die Möglichkeit eingeräumt werden, eine Genehmigung dadurch zu erwirken, dass sie sich verpflichten, innerhalb von 7 Jahren nach Begründung des Wohneigentums nur an die Mieter des Hauses zu verkaufen (vgl. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB). Der 7-Jahreszeitraum, innerhalb dessen bei einer genehmigten Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnraum nur an den Mieter verkauft werden darf, stelle einen ausreichenden Schutz vor Immobilienspekulationsgeschäften dar und schränke gleichzeitig den Eigentümer in seinem Eigentumsrecht nicht unverhältnismäßig ein.

„Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt sind zur Linderung der Wohnungsnot wichtig und auch zu begrüßen. Die unterschiedlichen Interessen von Eigentümern, Erwerbern und Mietern müssen dabei jedoch gleichermaßen berücksichtigt und ausgeglichen werden.“

Berlin

Nach der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wird eine Einführung des § 250 grundsätzlich befürwortet. § 250 Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 und 4 und Absatz 4 BauGB-E solle aber enger gefasst bzw. geändert werden, so dass die Zweckerreichung gewährleistet wird. Etwa zum Genehmigungsanspruch nach § 250 Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB-E (Veräußerung an mindestens zwei Drittel der Mieter):

„Der Eigentümer sollte sich nicht nur verpflichten müssen, die Wohnung dem Mieter zum Kauf anzubieten, sondern der Kaufpreis sollte zudem gedeckelt werden. (…) Der zulässige Kaufpreis könnte zum Beispiel auf das 20- fache der Jahresmiete beschränkt werden.“

Es wird ausdrücklich begrüßt, dass die Regelung des § 250 Abs. 3 auf die Regelung des § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB verzichtet, da sie in der Praxis die Umwandlungsprozesse nicht wirksam beeinflusse.

HINWEIS: Während also Berlin den Vorschlag des BMI begrüßt, im Rahmen des § 250 BauGB-E nicht die Abwendungsbefugnis nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB gelten zu lassen, möchte Bayern exakt dies ändern. Hamburg dagegen will § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB generell abschaffen.

Das Umwandlungsverbot solle die Regel sein und nur in atypischen Sonderfällen soll die Umwandlung zugelassen sein, weshalb geregelt werden solle, dass die Umwandlung nur genehmigt werden kann, wenn die Versagung wegen besonderer Umstände zu einer unbilligen Härte führen würde oder wegen der Atypik des Wohngebäudes eine Umwandlung hingenommen werden kann.

Im Übrigen wird die Annahme einer möglichen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit angegriffen. Eine solche Unzumutbarkeit könne es grundsätzlich nicht geben, da die ortsübliche Vergleichsmiete dem Vermieter einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins sichert, der die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen wird (BVerfG, Beschluss vom 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, RdNr. 83, NJW 2019, 3054).

„Mieten decken damit grundsätzlich die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ab, so dass die Kosten erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen keine Umwandlung in Wohnungseigentum erfordern können. § 250 Absatz 3 Nr. 4 BauGB-E sollte zu Gunsten einer Härtefallregelung für atypische Einzelfälle in Absatz 4 gestrichen werden.„

HINWEIS: Diese Aussagen inkl. Verweis auf das BVerfG aus Berlin irritieren erheblich. Denn in Berlin hat man mit dem Mietendeckel (MietenWoG Bln) doch eben das beseitigt, auf was man sich hier beruft: Das Vergleichsmietensystem des BGB. An die Stelle eines marktorientierten Mietzinses, auf den das zitierte BVerfG abstellt, hat das Land Berlin eine durch Staatseingriff unter die ortsübliche Vergleichsmiete abgesenkte Miete gesetzt.

Bundesnotarkammer

Wenngleich der mit dem Gesetz verfolgte Zweck nachvollzogen wird, werden verfassungsrechtliche Bedenken formuliert.

Deutscher Anwaltverein

„Die Einführung des neuen § 250 BauGB ist systemwidrig. Das BauGB ist von dem Grundsatz der gemeindlichen Verantwortung für die Bodennutzung und den Städtebau in ihrem Gemeindegebiet getragen (§ 1). Die Befugnis der Landesregierung, eine Verordnung zu erlassen, die die Wirkungen einer gemeindlichen Satzung hat, stellt die planungsrechtliche Hoheit der Gemeinden in Frage.“

Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

„Bei dieser sehr starken und für angespannte Wohnungsmärkte flächendeckenden Einschränkung von Umwandlungen gehen Interessenslagen und Positionen – wie auch innerhalb des DV aufgrund seiner heterogenen Mitgliederstruktur aus Immobilienwirtschaft und Privateigentümern, Mietervertretern, Ministerien und Kommunen – stark auseinander. Dies darf nicht dazu führen, dass es zu zeitlichen Verzögerungen bei der BauGB-Novellierung kommt; zumal die tatsächliche wohnungs- und sozialpolitische Wirksamkeit einer weiteren Einschränkung von Umwandlungen ebenfalls umstritten ist.“

Die Wohnungswirtschaft – GdW

„Nicht verständlich ist die in § 250 BauGB – E vorgesehene Regelung zur Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Diese Regelung wäre zu weitgehend und würde vor allem die sozial verantwortlich handelnden Vermieter treffen. Mit den in § 172 BauGB und im Mietrecht vorgesehenen Regelungen ist bereits jetzt ein Schutz für Mieterinnen und Mieter bei Begründung von Wohnungseigentum vorgesehen. Allein hier wäre ein gesetzge- berisches Handeln denkbar.“

Immobilienverband Deutschland IVD

„Man kann nicht einerseits das Baukindergeld einführen, das WEG novellieren und andererseits den Zugang zum Wohneigentum durch Umwandlungsbeschränkungen im BauGB erschweren, zumal dort bereits Regelungen in Gestalt eines Genehmigungsvorbehalts für Gebiete mit einer Erhaltungssatzung vorgesehen sind.“

Bundesrechtanwaltskammer

„Der neuen Regelung in § 250 BauGB neu liegt eine politische Entscheidung zugrunde, die die BRAK nicht kommentiert.Sie gibt jedoch zu bedenken, dass die Neuregelung einen Systembruch bedeutet.“

Deutscher Industrie- und Handelskammertag

„Fraglich ist, ob die vorgeschlagene Regelung des § 250 BauGB nicht zu einem Umwandlungsverbot von Bestandswohnungen in Eigentumswohnungen führt. Private Investitionen in Wohnungen beispielsweise als Altersvorsorgemöglichkeit werden damit erschwert. Wichtiger erscheint, einen Anreiz für das Bauen und die Schaffung von Wohnraum zu setzen.“

Die Stadtentwickler Bundesverband e.V.

„Die Regelungen zur Wohnungspolitik im Zuge des neugeplanten § 250 waren nach unserer Kenntnis nicht im Katalog der Empfehlungen der Baulandkommission enthalten. Möglicherweise lassen sich auch im Rahmen des § 172 ungünstige Entwicklungen in Bezug auf die Mieterstruktur verhindern. Wir sind der Auffassung, dass die Intention des Paragraphen eingehend zu diskutieren ist. Dabei sollte auch dem § 1 Rechnung getragen werden, wonach die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu berücksichtigen ist. Wir schlagen daher vor, auch um das Gesetzesvorhaben zur Rechtskraft zu bringen, den § 250 aus der aktuellen Novellierung herauszunehmen.“

Verband Wohneigentum

„Eine explizite Unterstützung von Menschen, die selbstgenutztes Wohneigentum zu bezahlbaren Preisen anstreben, sucht man im Entwurf vergeblich.“

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände

„Die Regelung wird befürwortet. Einschränkend aus kommunaler Sicht könnte sich allerdings auswirken, dass die Einsatzmöglichkeit des neuen Rechtsinstruments davon abhängt, dass die Länder von der Kompetenz zum Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung auch tatsächlich Gebrauch machen. Wir regen daher an zu prüfen, ob eine Gebietskulisse für das Umwandlungsverbot nicht effektiver durch eine kommunale Satzung festgelegt werden könnte, die sich ggf. auch nur auf Teile des Gemeindegebiets erstreckt.“