Das BMI hat am 11. Juni 2020 den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland vorgelegt (Referentenentwurf vom 09. Juni 2020). Ein wesentlicher Regelungspunkt ist ein neuer § 250 BauGB zur Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten.

§ 250 BauGB zielt darauf ab, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Sie setzt an der Verkehrsfähigkeit der Immobilie an und begegnet der Verdrängungsgefahr, die aus der mit der Umwandlung einhergehenden Änderung der Eigentümerstruktur folgt. Die Regelung führt einen Genehmigungsvorbehalt ein, um den zuständigen Stellen zu ermöglichen, negative Auswirkungen von Umwandlungen auf den Mietwohnungsmarkt zu begrenzen. Mieter werden so vor Verdrängung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt.

Aus der Entwurfsbegründung

IN DEPTH:
Siehe schon zum Wohn- und Mietenpaket der Bundesregierung und zur Umwandlungs-Verordnung 2020 und WEG-Aufteilung trotz Umwandlungsverbot


Warum?

Der Entwurfsverfasser beobachtet in den Großstädten, dass Investoren oder gewerbliche Immobilieneigentümer Grundstücke mit mehreren Wohneinheiten, die ganz überwiegend vermietet sind (Mietshäuser), in Wohnungseigentum umwandeln und die Wohnungen – mitunter nach aufwertender Modernisierung – an Einzelerwerber veräußern. Das wird als Problem definiert.

HINWEIS:
Im aktuellen Entwurf eines Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes – WEMoG klingt das noch etwas positiver:
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Erfolgsgeschichte. Es erlaubt die Schaffung von „Eigentum auf der Etage“ und ermöglicht so breiten Teilen der Bevölkerung, Immobilieneigentum zu erwerben. Seit seiner Einführung im Jahre 1951 sind in der Bundesrepublik Deutschland bereits rund 9 Millionen Eigentumswohnungen geschaffen worden. Dies unterstreicht die besondere Bedeutung des WEG für die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer ist das Wohnungseigentum auch ein bedeutsamer Baustein beim Aufbau ihrer privaten Altersversorgung.“

Der Umstand, dass schon nach § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB Genehmigungsvorbehalte für Umwandlungen in Gebieten des sogenannten Milieuschutzes möglich sind, wird als nicht ausreichend angesehen, da es an bezahlbarem Wohnraum auch außerhalb solcher Gebiete fehle.

Der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Kündigungen des neuen Vermieters nach Umwandlung und Veräußerung gemäß § 577a Absatz 1 BGB wird ebenfalls als nicht ausreichend angesehen: Der Schutz wirke nur zugunsten desjenigen Mieters, dem der Wohnraum bei Begründung und Veräußerung des Wohnungseigentums überlassen ist.

Zieht der Mieter – gleich aus welchem Grund – aus, so kann der Wohnungseigentümer selbst einziehen oder die leere Wohnung gewinnbringend weiterveräußern. Er hat damit einen nicht unerheblichen Anreiz, den Mieter zum Auszug zu bewegen.

Aus der Entwurfsbegründung

Auch das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) biete insbesondere in angespannten Märkten keinen Schutz, da die Mieter die Kaufpreise in der Regel nicht aufbringen können.


Die Neuregelung

Die Landesermächtigung

§ 250 Absatz 1 und 2 BauGB soll den Ländern ermöglichen, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von [jeweils] höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Wir kennen das Regelungsprinzip von der BGB-Mietpreisbremse.

Die Befristung soll sicherstellen, dass die Einschränkung des städtebaulichen Grundstücksverkehrs durch den Genehmigungsvorbehalt nicht auf Dauer angelegt ist.

Er ist solange erforderlich, bis die ergriffenen Maßnahmen zur Belebung des Neubaus dazu geführt haben, dass die Nachfrageüberhänge auf dem Wohnungsmarkt in den betreffenden Gebieten abgebaut sind und die Mietentwicklung nicht mehr zu Verdrängungsprozessen führt.

Aus der Entwurfsbegründung

HINWEIS:
Zuvor lag bereits ein Gesetzesentwurf des BMJ vor, der einen neu einzuführenden § 22a BauGB vorsah. Der nun vorliegende Entwurf des BMI mit seiner Integration der Regelung in das Baulandmobilisierungsgesetz und der Verortung in § 250 BauGB dürfte das Ergebnis einer Ressortabstimmung sein.


Der Genehmigungsvorbehalt

Umwandlungen werden unter Genehmigungsvorbehalt gestellt:

Sofern

  • die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und
  • diese Gebiete von der Landesregierung bestimmt sind,

bedarf bei bereits bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung. Zuständig für die Genehmigung ist die von der Landesregierung bestimmte Stelle.

Damit wird den von der Landesregierung bestimmten Stellen (in der Regel: den Gemeinden) ermöglicht, Einfluss auf die in ihrem Gebiet ablaufenden Umwandlungsvorgänge zu nehmen.

HINWEIS:
Erfasst sind nur bestehende Wohngebäude, also bestehende Gebäude, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind. Die Aufteilung eines Neubaus in Wohnungs- und Teileigentum wird nicht erfasst.


Anspruch auf Genehmigung

§ 250 Absatz 3 bestimmt die Fälle, in denen ausnahmsweise ein Anspruch auf Genehmigung unabhängig davon besteht, welche Auswirkungen sie auf den Mietwohnungsmarkt im betroffenen Gebiet hat. Aus diesem Grund sind die Tatbestände eng gefasst.

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn

  1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll
    (dieser Ausnahmetatbestand soll der besonderen Situation Rechnung tragen, in der die Begründung des Wohn- und Teileigentums im Zusammenhang mit einer Erbauseinandersetzung geschieht),
  2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll
    (dieser Ausnahmetatbestand soll Rücksicht darauf nehmen, dass der Eigentümer ein besonderes Interesse daran haben mag, seinen Angehörigen Wohneigentum zur eigenen Nutzung zu verschaffen),
  3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll
    (die Wohnungen gehen in diesem Fall nach der Vorstellung des Entwurfsverfassers zwar dem Mietwohnungsmarkt verloren, allerdings ohne eine große Zahl angestammter Bewohner zu verdrängen),
  4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist
    (erfasst sind Fälle, in denen es für den Eigentümer auch unter Berücksichtigung des öffentlichen Interesses am Erhalt von Mietwohnraum wirtschaftlich nicht zumutbar ist, auf eine Einzelveräußerung zu verzichten, etwa weil nur so das Kapital für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen am Gesamtgebäude aufgebracht werden kann)
    oder
  5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist
    (dies dient der Erhaltung der Ansprüche Dritter, für die bereits eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und entspricht damit der Regelung des § 883 Absatz 2 BGB.).

HINWEIS:
Die enge Fassung der Ausnahmetatbestände kann dazu führen, dass der Genehmigungsvorbehalt de facto einem Umwandlungsverbot gleichkommt.

Die Genehmigung nach Nummern 1 bis 3 darf erst erteilt werden, wenn abgesehen von der Eintragung in das Grundbuch alle Voraussetzungen für die beabsichtigte Rechtsänderung unwiderruflich erfüllt sind. Damit wird klargestellt, dass die Genehmigung nicht auf Grundlage bloßer Absichtsbekundungen zu erteilen ist. Die Genehmigung darf nur der vorletzte Schritt vor Eintragung in das Grundbuch darstellen.

Nur so lässt sich sicherstellen, dass Eigentümer keine Gründe vorschieben und so tatsächlich den Schutzzweck des Gesetzes unterlaufen.

Aus der Entwurfsbegründung

HINWEIS:
Anders als in Milieuschutzgebieten (§ 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB) räumt der Entwurf zu § 250 BauGB n.F. dem Eigentümer nicht die Möglichkeit ein, eine Genehmigung dadurch zu erwirken, dass er sich verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren nach Begründung des Wohneigentums nur an die Mieter des Hauses zu verkaufen.


§ 250 Absatz 4 stellt klar, dass die zuständige Behörde bei dem konkreten Vorhaben zu prüfen hat, ob es tatsächlich die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im festgelegten Gebiet gefährdet:

Im Übrigen darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist.

Ist der Tatbestand erfüllt, verbleibt der zuständigen Stelle ein Ermessen für atypische Fallgestaltungen, um im Einzelfall von der Versagung abzusehen.

HINWEIS:
An einer Erforderlichkeit für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen kann es zum Beispiel fehlen, wenn – etwa wegen der Größe des aufzuteilenden Objekts oder Leerstands wegen Unvermietbarkeit – keine nachteiligen Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot insgesamt zu befürchten sind.

Die Genehmigung kann mit einer Auflage erteilt werden. Nach allgemeinen Grundsätzen hat die zuständige Stelle damit die Möglichkeit, als milderes Mittel gegenüber der Versagung die Genehmigung unter Auflagen zu erteilen. Es steht im Ermessen der zuständigen Stelle, ob sie von der Möglichkeit dieser Auflage Gebrauch macht.


In § 250 Absatz 5 wird sichergestellt, dass die Umwandlung nicht durch Eintragung in das Grundbuch vollzogen wird, sofern die Genehmigung dort nicht vorliegt:

  • Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer solchen Rechtsverordnung liegt, darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid beim Grundbuchamt eingegangen ist.
  • Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die für die Genehmigung zuständige Stelle das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen
  • Der Widerspruch ist zu löschen, wenn die für die Genehmigung zuständige Stelle darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.

§ 250 Absatz 6 soll Gestaltungen verhindern, die die Umgehung des Genehmigungserfordernisses bezwecken:

Der Genehmigung bedarf ferner

  • die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte,
  • die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, sowie
  • bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zu- gewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist.

Wann?

Das Gesetz soll am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Abhängig von der finalen Ressortabstimmung der Bundesregierung, der Abstimmung mit dem Bundesrat (aus dem ebenso schon Initiativen zur Begrenzung von WEG-Aufteilungen kamen) und dem parlamentarischen Verfahren im Bundestag kann dies noch im Jahr 2020 sein.

Eine weitere Verzögerung durch das Erfordernis einer Landesverordnung wird vermutlich dadurch vermieden, dass einige Bundesländer diese zugleich mit der Neueinführung des § 250 BauGB erlassen, insbesondere dort, wo die Mietpreisbremse gilt.

Stay tuned!


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.