Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik: Empfehlungen zum verbilligten Verkauf von Bauland und Erbbaurecht, zur Reform des BauGB und zur Förderung & Besteuerung

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Wer in diesen Tagen von einer „stärkeren Gemeinwohlorientierung des Eigentums“ oder von einer „gemeinwohlorientierten Bodenpolitik“ spricht, sieht sich gerne mal schnell der „Systemfrage“ ausgesetzt. Um was aber geht es tatsächlich, wenn es von offizieller Stelle heißt: Aktive Boden- und Liegenschaftspolitik ist ein Garant für nachhaltige Entwicklung?

Es geht um die Empfehlungen der beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eingerichteten Expertenkommission zu strategischen Fragen der Bodenpolitik und Baulandmobilisierung (Kommission für „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“, Baulandkommission) vom 02. Juli 2019. Sie sind als eine Antwort auf die aktuelle Mieten- und Wohnraumfrage zu verstehen, die vor allem das eine fordert: Bauen, bauen, bauen!

Ausgangslage der Empfehlungen ist die Wahrnehmung, dass steigende Mieten und Preise die Wohnungsfrage zu einer zentralen sozialen Frage unserer Zeit haben werden lassen. Als ein maßgeblicher „Engpassfaktor“ für bezahlbaren Wohnungsbau wird dabei fehlendes bezahlbares Bauland definiert. Folglich wird die Baulandmobilisierung und eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik als ein wichtiges Element in einem wohnungspolitischen Gesamtpaket verstanden. Hierzu gehört ein sorgfältiger Umgang mit dem nicht vermehrbaren Gut Grund und Boden unter Berücksichtigung regionaler Gegebenheiten. 

Also hat die Baulandkommission konkrete Handlungsempfehlungen zur Verbesserung rechtlicher Rahmenbedingungen sowie zu spezifischen Instrumenten der Baulandbereitstellung und Reformüberlegungen zur Bodenpolitik erstellt, die im Sinne eines Werkzeugkastens eine möglichst breite Palette von Ansätzen und Handlungsoptionen bieten sollen.

Werfen wir daher einen Blick in den Werkzeugkasten der Baulandkommission (ausgewählte Aspekte, zum Gesamtbericht geht es HIER entlang).

Aus dem „Werkzeugkasten“

Vergünstigter Verkauf von Bauland & Erbbaurecht

  • Empfehlung an Bund, Länder und Kommunen, eigene Liegenschaften vergünstigt für bezahlbaren Wohnungsbau bereitzustellen.
    Siehe auch: Verkauf von Bauland durch Gemeinden an Private: Wiederkaufsrechte, Mehrerlösklauseln, Nachzahlungsklauseln und Bauverpflichtungen – und ihre Wirksamkeits-Grenzen
  • Empfehlung an den Bund, auf Grundlage der Erfahrungen mit der BImA- Verbilligungsrichtlinie zu prüfen, inwiefern die direkte und verbilligte Veräußerung bundeseigener Liegenschaften für sozialen Wohnungsbau und andere soziale Zwecke sowie für preisgedämpften Wohnungsbau direkt in der Bundeshaushaltsordnung (BHO) geregelt werden kann. 
  • Empfehlung an die Länder, die Haushalts- und Gemeindeordnungen anzupassen, damit Abweichungen von Höchstpreisvergaben kommunaler Grundstücke sowie der Grundstücksankauf insbesondere zum Zweck der Errichtung von gefördertem und preisgedämpftem Wohnungsbau erleichtert werden. 
  • Empfehlung zur stärkeren Nutzung von qualitativ ausgerichteten Vergabeverfahren, wie insbesondere Konzeptvergaben, durch Bund, Länder und Kommunen als Steuerungsinstrument zur Umsetzung sozialer, wohnungspolitischer, städtebaulicher und ökologischer Ziele zur sozialen und funktionalen Durchmischung von Quartieren.
    Siehe auch: Klimaschutz durch Bauleitplanung oder durch Emissionshandel? Zur Unwirksamkeit der Festsetzung von CO2-Emissionsfaktoren im Bebauungsplan
  • Empfehlung an die Kommunen, wirtschaftlich tragfähige, verbindliche und transparente Kriterien für die Vergabe von Grundstücken in Kombination mit der Schaffung von Baurechten einzuführen, um bei angemessener Flexibilität eine Gleichbehandlung der Investoren zu erzielen.
    Siehe auch: Grundstückskaufverträge mit Bauverpflichtung gegenüber Gemeinden: BGH erweitert Gestaltungsrahmen für Projektentwicklungen mit privaten Investoren
  • Empfehlung, das Erbbaurecht stärker als ergänzendes Instrument zur Bereitstellung von bezahlbarem Bauland, insbesondere auch für den Geschosswohnungsbau, zu nutzen und bekannter zu machen und neue, an die geänderten wirtschaftlichen Zielstellungen und Perspektiven angepasste sowie vom Nachhaltigkeitsgedanken geprägte gemeinsame Musterverträge für Erbbaurechtsverhältnisse zu entwickeln.
    Siehe zum Erbbaurecht auch: Neues zum Erbbaurecht: Anpassungs- und Indexklausel & vormerkungs- und wertgesicherte Erbbauzinsreallast
  • Empfehlung zur Einrichtung von Liegenschaftsfonds oder Entwicklungsgesellschaften auf Landes- und regionaler Ebene (z.B. Kommunalverbände) für Grunderwerb, Entwicklung und Verkauf.
  • Empfehlung an die Kommunen, partnerschaftlich mit großen Grundstückseigentümern im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung wie z. B. Kirchen, Stiftungen oder Unternehmen zu kooperieren, um deren Liegenschaften für den Wohnungsbau zu mobilisieren.
  • Empfehlung an die Gemeinden zur Einführung und sachgerechten Ausgestaltung kooperativer Baulandmodelle mit einheitlichen und transparenten Vorgaben für die Anteile von gefördertem und preisgedämpften Wohnraum sowie die Kostenbeteiligung für Infrastrukturaufwendungen bei der Schaffung von Baurecht und die Anwendung städtebaulicher Verträge und die Untersuchung alternativer Ansätze zur Beteiligung Privater an den Infrastrukturfolgekosten der Baulandbereitstellung.

Stärkung von Gemeinwohl und Wohnraumversorgung zu angemessenen Bedingungen im Baugesetzbuch

  • Änderung des § 31 BauGB: Wohnbedürfnisse der Bevölkerung sollen ausdrücklich als Gründe des Wohls der Allgemeinheit aufgenommen werden, um die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zu erleichtern.
  • Änderung von § 31 Abs. 2 BauGB: Lockerung der „Grundzüge der Planung“, um im Rahmen einer Befreiung ein Abweichen vom Maß der Nutzung (z.B. bei der Aufstockung) zu ermöglichen, soweit eine ganz erhebliche Gefährdung der Wohnraumversorgung und die Zustimmung der Gemeinde vorliegen.
  • § 9 Abs. 2 d BauGB neu – sektorale Bebauungspläne: Zur Schaffung von gefördertem oder bezahlbarem Wohnraum im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) sollen befristet bis zum 31.12.2024 sektorale Bebauungspläne eingeführt werden, die sich thematisch auf Festsetzungen für den Wohnungsbau beschränken. Flankierend sollen die Gemeinden städtebauliche Verträge abschließen.
    Siehe auch: Zum Gebot angemessener Vertragsgestaltung bei städtebaulichen Verträgen mit Gemeinden und Behörden
  • Erleichterung der Anwendung des Baugebots und Prüfung zur Einführung eines neuen Instruments zur Aktivierung dispers verteilter innerstädtischer Flächenpotenziale.
    Siehe auch: Die Mieten- und Wohnraumfrage im Fokus: Zum Streit über Enteignung, Mietendeckel, Mietspiegel, Grundsteuer, Baupflicht und Bestellerprinzip – Teil 3
  • § 28 BauGB: Weiterentwicklung und Änderung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (Fristverlängerung, Schrottimmobilien, Wohnbedürfnisse der Gemeinde als Wohl der Allgemeinheit; Schaffung eines Satzungsrechts für Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, um ein Vorkaufsrecht an brachgefallenen oder unbebauten Grundstücken im gesamten Gemeindegebiet begründen zu können).
  • § 17 BauNVO: Flexibilisierung des Maßes der baulichen Nutzung, Anpassung an die bestehenden Lebensverhältnisse.
  • Einführung einer neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“, um in sich stark wandelnden ländlichen Räumen ein einvernehmliches Nebeneinander von Wohnen (Neubau und Bestand), landwirtschaftlichen Betrieben und gewerblicher Nutzung zu ermöglichen.
  • Befürwortung der BMU-Experimetierklausel, um beim Lärmschutz Nutzungskonflikte zwischen Gewerbebetrieben und heranrückender Wohnbebauung zu lösen, die an der Schnittstelle zwischen Baugesetz und Immissionsschutzrecht entstehen.
  • § 35 BauGB: Erleichterung der Genehmigung begünstigter Vorhaben im Außenbereich.
  • Empfehlung zur Entwicklung von Verfahrensweisen zur einheitlichen Ermittlung des Werteinflusses von Miet- und Belegungsbindungen auf Grundstücken mit gefördertem und preisgedämpftem Wohnraum.
  • Empfehlung zur Erhöhung der finanziellen Mittel in der Städtebauförderung.
  • Empfehlung an Bund, Länder und Kommunen zur verstärkten Digitalisierung von Planungs-, Beteiligungs- und Genehmigungsprozessen, um Prozesse zu vereinfachen und Informationen besser zu erfassen und zugänglich zu machen.
    Siehe auch: Digitales Planen, effizientes Bauen und nachhaltiges Betreiben: Rechtssichere Digitalisierung durch Stufenplan für Life Cycle Building Information Modelling (BIM)
  • Ausbau der Personalkapazitäten in Planungsämtern und sonstigen relevanten Einrichtungen auf allen föderalen Ebenen.

Förderung und Steuern