Letzte Woche hat DIE LINKE die große Bühne der Bundespressekonferenz gewählt, um ein Rechtsgutachten im Auftrag der Linksfraktion im Deutschen Bundestag vorzustellen, welches die Verfassungskonformität eines bundesweiten Mietendeckels belegen soll.
Eine Initiative „Mietendeckel jetzt“ macht ergänzend Stimmung und Verian- sowie Civey-Umfragen behaupten begleitend eine Mehrheit in der Bevölkerung für einen bundesweiten Mietendeckel.
Ein entsprechender Antrag vom 21.08.2026 wurde in den Bundestag eingereicht (BT-Drs. 21/7688 – „Bundesweiter Mietendeckel jetzt“). Eine parallel veröffentlichte „Abschätzung der Mietendeckel-Effekte für die Wohnversorgung“ der Linken vom 26.08.2026 (Andrej Holm, Working Paper) schätzt in den Metropolen eine Deckelung der Bestandsmieten um durchschnittlich minus EUR 0,29/qm und eine Begrenzung der Wiedervermietungsmieten um bis zu minus 51% in Berlin (Hamburg: -35,1%; München: -35,3%; Frankfurt a.M.: -31,9%; Leipzig: -19,1%).
„Stoppen, begrenzen, absenken“ nennt das die LINKE. Die Mieten sollen sofort bundesweit eingefroren werden, sodann sollen lokale Mietobergenzen eingeführt werden sowohl für die Bestandsmieten als auch für die Neuvertragsmieten und schließlich soll es zur Absenkung von „überhöhten“ Mieten kommen. Die Modernisierungsumlage soll abgeschafft und durch ein Modell warmmietenneutraler Modernisierung ersetzt werden. Wie das konkret erfolgen soll, bleibt offen. Für Vermietende in wirtschaftlicher Notlage sowie für Neubauten sollen Ausnahmen bzw. Übergangsregelungen gelten. Dazu soll es eine „stärkere staatliche Durchsetzung“ geben.
Wer jetzt auf Berlin schimpft: Vorsicht! Das Rechtsgutachten kommt aus Regensburg, vom dortigen Universitätsprofessor Dr. Thorsten Kingreen (Verfassungsrechtliche Anforderungen an eine bundesrechtliche Regelung zur Deckelung der Wohnraummieten, Juni 2026).
Er ist kein Unbekannter. Er hatte es in meinen Aufsatz „Ein Klimadeckel für den Mietendeckel?„, ZfIR 2020, 321, geschafft. Allerdings nur in eine Fußnote, da sein damaliges Gutachten zum Berliner Mietendeckel offenkundig nicht zu halten war. Er hatte auf Rechtsprechung aus dem Jahr 1965 zur strafrechtlichen Gewerbsunzucht abgestellt, um mit dem sehr mutigen Ausruf „mehr Regelungsspielraum geht nicht!“ dem Land Berlin eine Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel zuzuschreiben. Er hatte aber noch im Februar 2020 übersehen, dass das BVerfG seine Kernthese schon im Juli 2019 widerlegt hatte. Und so brauchte das BVerfG in seiner Entscheidung zur Nichtigkeit des Berliner Mietendeckels 2021 nicht einmal einen Absatz, um den Kingreen’sche „Mehr geht nicht“-Ausruf verfassungsrechtlich zu pulverisieren, ohne ihn überhaupt namentlich zu nennen.
Siehe auch:
Genauso freigiebig, wie er 2020 eine Landeskompetenz für den Mietendeckel bewarb, bewirbt Prof. Dr. Kingreen nun die Bundeskompetenz für den Mietendeckel. Es ist weniger ein Rechtsgutachten, sondern eher eine Meinungsstück und als solches durchaus lesenswert. Wenn er aber dort selbst die Befürchtung zum Ausdruck bringt, dem Vorwurf des „Rosinenpickens“ ausgesetzt zu werden, so ist diese Befürchtung tatsächlich berechtigt. Denn in weiten Teilen macht der Vorschlag genau das.
Da wird nach Kräften gebastelt an dem, was sie „echte Durchschnittsmiete“ nennen wollen, was als Maßstab für die Mietpreisregulierung dienen soll, aber weder etwas mit „echt“ noch mit „Durschnittsmiete“ zu tun hat. Wirklich gewollt sind absolute Höchstgrenzen, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete entkoppelt sind. Die „echte Durchschnittsmiete“ soll dies nach Wortwahl und Funktion verdecken, ein nicht ganz ehrlicher Scheinmaßstab, der nicht den Markt spiegelt oder spiegeln soll, sondern selbst wiederum reines Regulierungsinstrument ist. Sogar die Lage der Wohnung soll keine Rolle mehr spielen.
Vor diesem Hintergrund muss man kritisch sein, wenn der Gutachter meint, der Regulierungsvorschlag sei mit der Forderung des BVerfG vereinbar, dass der Mietpreise begrenzende Gesetzgeber die aktuelle Marktlage berücksichtigen muss, um das Vermietereigentum nach Möglichkeit zu schonen.
Letztlich offenbart sich das Gutachten dann aber doch, wenn es meint, Vermietende seien letztlich nur vor Verlusten bei der Vermietung geschützt. Das ist bemerkenswert: In Zeiten dringend erforderlicher Wohnraumschaffung soll der geschütze Anreiz für Vermietende allein darin bestehen, nicht mit Verlust zu vermieten. Sieht man die eingangs angeführten Zahlen, kann aber selbst das in Frage gestellt werden.
Was dieser Mietendeckel letztlich macht, ist das, was ich neulich mit dem Esel-Bildnis beschrieb. Es ist der Esel, der das Saatgut isst, welches er so dringend für seine zukünftigen Ernten braucht. Er verspeist das, was er so dringend für die eigentliche Lösung der Wohnraum- und Mietenfrage braucht: Wohnungsbau und die dafür erforderlichen Investitionen, Anreize und Planungssicherheiten.
Siehe schon:
Woran dieser Mietendeckel letztlich scheitert, kann mit dem einen Wort beschrieben werden: DAUERHAFT.
Gewollt sind dauerhafte Mietobergrenzen.
Ein sofortiger Mietenstopp als unverzügliche Atempause für Mieterinnen und Mieter sowie im Anschluss daran ein bundesweiter Mietendeckel als dauerhafte Regulation der Mieten sind unabdingbar.
BT-Drs. 21/7688
Mietpreisregulierung wird zum Selbstzweck.
Ein Mietendeckel ist das beste Instrument, um die Mietenkrise zu stoppen.
BT-Drs. 21/7688
Um die Lösung der Wohnraum- und Mietenfrage geht es ihm nicht. Damit wird der Mietendeckel aber genau das nicht sein: Dauerhaft.
Denn was die dauerhafte Lösung ist, hat das BVerfG schon 2019 entschieden:
Der Wohnungsmangel auf angespannten Mietmärkten lässt sich dauerhaft nur bekämpfen, indem zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.
BVerfG, Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, Rn. 106
Die Schaffung zusätzlichen Wohnraums aber ist kein Thema, weder für den Regulierungsvorschlag noch für das Rechtsgutachten. Der Vorschlag räumt sogar ein, dass Neubau aufgrund gestiegener Baukosten und Bodenpreise teurer geworden ist. Trotzdem wird der dauerhafte Mietendeckel als das „beste Instrument“ angepriesen. WIe Neubau angereizt und bezahlt werden soll? Keine Antwort.
Zwar bemüht Professor Dr. Kingreen durchaus nicht ungeschickt den Beschluss des BVerfG vom 08. Januar 2026 – 1 BvR 183/25, mit dem die Verlängerung der Mietpreisbremse bestätigt wurde. Und dieser Beschluss bestätigt, dass eine Mietpreisbegrenzung auch dann verlängert werden kann, wenn sie als vorübergehende Maßnahme bezeichnet wurde. Das heißt aber nicht, dass dauerhafte Mietpreisbegrenzungen zulässig wären oder zum Selbstzweck werden dürfen. Mietpreisbegrenzungen dürfen verlängert werden, soweit langfristig wohnungsmarktentspannende Maßnahmen noch keine Wirkung entfalten können.
Das heißt aber nicht, die langfristig und nachhaltig wirkende Maßnahme der Wohnraumschaffung schlicht beiseite schieben und die Mietpreisbegrenzung zur Dauerlösung machen zu dürfen. Das heißt noch weniger, durch zu restriktive Regulierung die Wohnraumschaffung behindern zu dürfen. Mietregulierung löst nicht die Ursachen der Wohnraumknappheit, eine zu restriktive Regulierung verringert vielmehr die erforderlichen privaten Investitionsanreize in Wohnraum.
Private Wohnungsbautätigkeit und deren Unterstützung ist eine wohnungsmarktfördernde Maßnahme, die als nachhaltige Lösung Vorrang hat vor der nur vorübergehenden und behelfsweisen Mietpresregulierung der Mietpreisbremse.
Sie soll als vorübergehende – zügig wirkende – Maßnahme sozialpolitische Nachteile abwehren, die in der Zeit eintreten können, in der wohnungsmarktfördernde Maßnahmen – wie die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Verfügbarmachung von Bauland durch eine aktivere kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater Wohnungsbautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens noch keine ausreichende Wirkung entfalten.
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2024 – VIII ZR 16/23
Siehe auch:
Die zeitliche und räumliche Begrenzung ist nach dem BVerfG, Beschluss vom 08. Januar 2026 – 1 BvR 183/25, immanent. Zentral ist die Absicherung, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Es muss gewährleistet werden, dass die Entwicklung der Miethöhe nur dort und auch nur solange ausgebremst wird, wo und wie dies aufgrund der Marktlage (nicht aufgrund vorgefertigter marktferner Kriterien) erforderlich ist und nur soweit und solange die Mietenregulierung jeweils (weiterhin) geeignet, erforderlich und zumutbar ist. Das ist bei unbefristeten Regelungen nicht der Fall.
Siehe auch:
Die zeitliche Begrenzung sichert gerade die Wirtschaftlichkeit der Wohnung:
Entsprechendes gilt für die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung als vorübergehende Maßnahme durch Begrenzung ihrer Geltungsdauer in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB auf längstens fünf Jahre. Mit der dergestalt am örtlichen Markt orientierten Miete sichert § 556d Abs. 1 BGB regelmäßig die Wirtschaftlichkeit der Wohnung und schränkt daher die Nutzungsmöglichkeiten von Wohnungseigentum auch dann nicht unzumutbar ein, wenn private Vermieterinnen und Vermieter ihren Lebensunterhalt durch Vermietung erwirtschaften.
BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18:
Immerhin eine Befristung enthält der Vorschlag. Es betrifft aber fatalerweise nur die Ausnahme für Neubauten. Immerhin die „Realität teuerer Baukosten“ anerkennend, aber lebensfremd annnehmend, Vermietende könnten diese über fünft Jahre kalkulieren:
Um der Realität teurer Baukosten gerecht zu werden, gilt für Neubauten für fünf Jahre nach ihrer Fertigstellung eine Ausnahmeregelung.
BT-Drs. 21/7688
Die aktuelle Regelung zum Neubau ist eine gänzlich andere:
Gleiches gilt für die beibehaltene Herausnahme von erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzten und vermieteten Wohnungen, von umfassend modernisierten Wohnungen (§ 556f BGB) sowie für die in § 556e BGB geregelten Ausnahmen. Dabei führt gerade der Umstand, dass der Stichtag für erstmals genutzte und vermietete Wohnungen unverändert auf dem 1. Oktober 2014 belassen wurde, dazu, dass ein zunehmend größer werdender Marktanteil von der Miethöhenregulierung vollständig ausgenommen ist. Aufgrund dieser Durchbrechungen und Ausnahmen bleibt die Eingriffswirkung der Miethöhenregulierung abgemildert.
BVerfG, Beschluss vom 08. Januar 2026 – 1 BvR 183/25
Und genau diese Neubauregelung hat sich als wichtig für den Neubau erwiesen:
Dies deutet nach der Bewertung in der DIW-Studie darauf hin, dass die Ausnahmeregelung des § 556f Satz 1 BGB ihre gewünschte Wirkung entfalten konnte und – jedenfalls im Betrachtungszeitraum – zu einer Ausweitung der Bautätigkeit in den betroffenen Gemeinden geführt hat.
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2024 – VIII ZR 16/23
Eine nachträgliche Entwertung solcher bislang gesetzlich angereizter Investitionen ist nicht zu rechtfertigen. Man kann nicht die Rechtsmäßigkeit der Mietpreisbremse und deren Verlängerung mit den Ausnahmen vor allem zum Neubau rechtfertigen, um dann eine Verschärfung mit eingeschränktem Neubauprivileg und rückwirkender Entwertung der bislang privilegiert realiserten Neubauten fordern. Spätestens heute stellen sich ergänzend Fragen der Konsequenz, Stetigkeit und Widerspruchsfreiheit staatlichen Handelns und der Logik im Recht. Und spätestens heute dürfen Vermietende durchaus den Gesetzgeber beim Wort nehmen, dürfen Überzeugungskraft, Vertrauenswürdigkeit und Verlässlichkeit erwarten.
Siehe auch:
Letztlich gilt zum Vorschlag eines bundesweiten Mietdendeckels das, was ich schon 2020 zum Berliner Mietendeckel im Rahmen der Stellungnahme zum Bundesverfassungsgericht mitberaten hatte:
Neben den Mietzahlungssenkungen gehen den Wohnungsunternehmen aufgrund des Mietenstopps auch Einnahmen aus der marktgerechten Fortschreibung der Mieten gemäß Mietspiegel verloren. Neben der Entwertung der bisherigen Investitionen kommt es so auch zu einer Verringerung der gegenwärtigen und zukünftigen Wirtschafts- und Investitionskraft der Unternehmen mit der entsprechenden (deutlichen) Beschränkung unternehmerischer Entscheidungsspielräume. Deren Wahrung ist wiederum aber notwendig, soll angesichts der enormen Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft – Klimawandel, Klimafolgenbewältigung, Energiewende, demografischer Wandel, Digitalisierung, neue Formen des Wohnens und Arbeitens – die Zukunftsfähigkeit der Unternehmen gesichert werden können.
Stellungnahme des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. nach § 27a BVerfGG und § 22 Abs. 5 GOBVerfG zu den Verfassungsbeschwerdeverfahren zum „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)“: Az.: 1 BvR 515/20 (5. März 2020), Az.: 1 BvR 623/20 (13. März 2020)
Es gilt also auch und vor allem das, was ich schon 2020 schrieb: Ein Klimadeckel für den Mietendeckel.
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