BGH: Gewerberaummiete oder Immobilienleasing?

Sollen bei Immobilien Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten über Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Nutzer übertragen werden, so sind die hierfür geltenden Wirksamkeitsanforderungen zu beachten. Dabei sind stets auch Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrages zu berücksichtigen. Hieraus kann eine typische Interessenlage der Vertragsparteien folgen, die für die Wirksamkeit von ansonsten unwirksamen Erhaltungsklauseln sprechen. So hat es der BGH (Urt. v. 26.11.2014 – XII 120/13) für den Fall des Vorliegens eines Immobilien-Leasingvertrages entschieden.

Was ist Immobilienleasing?

Immobilienleasing ist eine besondere Form des Finanzierungsleasings, um

den Erwerb von Grundstücken oder
die Errichtung baulicher Anlagen

zu finanzieren.

Kennzeichnend ist, dass

der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Immobilie gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte Vertragslaufzeit überlässt,
wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Immobilie allein den Leasingnehmer trifft und
mit den Raten des Leasingnehmers die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers vollständig abgedeckt werden (ggf. ergänzt um ein Mieterdarlehen).

Abgrenzung zum Gewerberaummietvertrag

Während die Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Zahlung eines regelmäßig nach Zeitabschnitten bemessenen Mietzinses für beide Vertragstypen bestimmend ist, zeichnet sich der Immobilien-Leasingvertrag zusätzlich dadurch aus, dass

der Leasinggeber zum Zweck der Befriedigung eines Investitionsbedarfs des Leasingnehmers die zum Gebrauch zu überlassene Immobilie beschafft und vorfinanziert und
die Zahlungen des Leasingnehmers daher typischerweise nicht nur das Entgelt für die zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung darstellen, sondern zugleich die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich Finanzierungskosten des Leasinggebers abgedecken sollen.

Im Vertrag drückt sich das typischerweise dadurch aus, dass

der Zweck des Vertrages auf die Realisierung der Investitionsentscheidung des Leasingnehmers gerichtet ist, er erhält eine mehr dem Eigentümer als dem Mieter vergleichbare Rechtsstellung (in seinem Interesse wird die Immobilie angeschafft und er nutzt sie langfristig, ein Ankaufsrecht des Leasingnehmers ist aber nicht begriffsnotwendig) und
die vom Leasinggeber zu finanzierenden Investitionskosten Bemessungsgrundlage werden für die Bestimmung und Anpassung der Zahlungen des Leasingnehmers (mit dem Ziel einer vollständigen Amortisation der Aufwendungen des Leasinggebers, auch bei veränderten [Markt-] Verhältnissen).

Zur Wirksamkeit der weitreichenden Übertragung von Verantwortung auf den Leasingnehmer

Im Immobilien-Leasingvertrag sind Klauseln wirksam, die im Gewerberaummietvertrag unwirksam wären. Warum?

Wird etwas vertraglich vereinbart, was der spezifischen Natur des jeweiligen Vertrages entspricht, so kann eine solche Vereinbarung nach AGB-Recht nicht unwirksam sein. Dies ist letztlich Ausdruck des Gebots der formalen Gerechtigkeit (gleiche Fälle sind gleich, ungleiche Fälle sind ungleich zu behandeln), der Rechtssicherheit und nicht zuletzt der Privatautonomie. Im Gegensatz zum Gewerberaummietvertrag entspricht es der spezifischen Eigenart des Immobilien-Leasingvertrages, dass

die Sach- und Preisgefahr (Haftung für den zufälligen Untergang / die zufällige Verschlechterung der Immobilie) auf den Leasingnehmer übertragen wird
sich der Leasinggeber weitestgehend von der eigenen Gewährleistung freizeichnet und schließlich
die Instandhaltungspflicht für die Immobilie dem berechtigten Werterhaltungs- und Sicherungsinteresse des Leasinggebers Rechnung tragend auf den Leasingnehmer übertragen wird.

Folglich sind solche Vereinbarungen beim Immobilienleasing auch in AGB wirksam.