Zur Klauselkontrolle

Auch im Bereich des Immobilienvertriebs treten typischerweise Kriterien in den Fokus des Vertragsmanagements, die dazu führen können, dass Klauseln von vornherein der Inhaltskontrolle und damit dem AGB-rechtlichen Unwirksamkeitsrisiko entzogen sind:

  1. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen schon nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt worden sind.
  2. Eine Unwirksamkeit muss jene Vertragspartei nicht fürchten, die nicht Verwender der AGB ist. Verwender ist diejenige Vertragspartei, die der anderen Partei bei Abschluss eines Vertrages vorformulierte Vertragsbedingungen „stellt“.

Aus vorherigen Beiträgen wissen wir bereits, dass die hierfür geltenden Anforderungen nicht zu unterschätzen sind (siehe hierzu bereits den Beitrag zum Vorliegen von AGB und ausführlich zur Vertragsgestaltung diesen ZfIR-Beitrag).

Zu dem Fall einer nach AGB-Recht unwirksamen Fortgeltungsklausel für das Angebot eines Kunden zum Erwerb von Wohnungseigentum ließ der BGH (Beschl. v. 22.07.2016 – V ZR 144/15) nun den Einwand des Verkäufers, die Klausel sei dem Käufer nicht gestellt und auch ausgehandelt worden, nicht gelten.

  • Zunächst verwies der BGH auf § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB, wonach Allgemeine Geschäftsbedingungen als von dem Unternehmer (hier: verklagter Verkäufer) gestellt gelten, es sei denn, dass sie von dem Verbraucher (hier: klagender Käufer) in den Vertrag eingeführt worden sind.
  • Die Erklärung gegenüber dem Käufer, ihm sei freigestellt, die Bindungsfrist und die Fortgeltungsklausel zu verändern, und die Frage an den Käufer nach Änderungswünschen hat der BGH als nicht hinreichend substantiiert angesehen, um einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle entgegenzutreten (siehe auch hier).
  • Im konkreten Fall entsprach das dem Käufer vorgegebene Angebot der Klägerin wörtlich der Musterangebotserklärung, die  der Teilungserklärung für das Objekt beigefügt und auch bei anderen Verträgen verwendet worden war. Dieses Muster hatte einige Punkte als ausfüllungsbedürftig gekennzeichnet, nicht aber die maßgebliche Fortgeltungsklausel. Nach dem BGH legte dieser Umstand dem Käufer nahe, dass der Verkäufer diese Klausel nicht zur Disposition stellen würde und dass er sich an das Muster würde halten müssen, wollte er kein Scheitern des Vertrags riskieren.

Zur Fortgeltungsklausel

Im Übrigen verweist der BGH auf eine vorhergehende BGH-Entscheidung (Urt. v. 13.05.2016 – V ZR 265/14) zur Unwirksamkeit der Fortgeltungsklausel, wo es heißt:

 

Als Allgemeine Geschäftsbedingung unterliegt die Klausel den Vorschriften über die richterliche Inhaltskontrolle (§§ 307 bis 309 BGB) und wird als Vertragsabschlussklausel von § 308 Nr. 1 BGB erfasst. Die Bindungsfrist ist unangemessen lang im Sinne dieser Norm. Denn Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen das Angebot des anderen Teils unbefristet fortbesteht und von dem Verwender jederzeit angenommen werden kann (unbefristete Fortgeltungsklauseln), sind auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn das Angebot – wie hier – nicht bindend, sondern widerruflich ist.

Die Unwirksamkeitsfolge fasst der BGH wie folgt zusammen:

Ein auf den Abschluss eines nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungspflichtigen Vertrags gerichtetes Angebot, das nicht notariell beurkundet und daher nichtig ist, kann, soweit es Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält, zusätzlich aufgrund der richterlichen Inhaltskontrolle gemäß § 308 Nr. 1 BGB als unwirksam anzusehen sein; außerdem erlischt es, wenn es nicht fristgerecht angenommen wird. Wird ein bereits erloschenes formnichtiges Angebot auf Abschluss eines nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungspflichtigen Vertrags angenommen, führen Auflassung und Eintragung in das Grundbuch nicht dazu, dass der Vertrag zustande kommt.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.