Nicht selten sind Unternehmen der Privatwirtschaft auch im Immobilien- und Baubereich auf wirksame Verträge mit Gemeinden angewiesen. Die zentrale Frage ist dabei mitunter, auf wessen Unterschrift man als Vertragspartner angewiesen ist. Reicht die Unterschrift des Bürgermeisters oder bedarf es etwa der Vorlage eines Beschlusses des Gemeinderates?

Für das Kommunalrecht anderer Bundesländer entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die organschaftliche Vertretungsmacht des Bürgermeisters (bzw. des Landrats) im Außenverhältnis allumfassend und unbeschränkt ist. Die Gemeinde wird durch seine Erklärungen grundsätzlich auch dann verpflichtet, wenn es an einem erforderlichen Beschluss der Gemeindevertretung fehlt.

Dies hat der BGH, Urteil vom 18. November 2016 – V ZR 266/14 nun auch für bayerische Gemeinden entschieden:

Die organschaftliche Vertretungsmacht des ersten Bürgermeisters einer bayerischen Gemeinde ist im Außenverhältnis allumfassend und unbeschränkt; infolgedessen wird die Gemeinde auch durch solche Rechtshandlungen des ersten Bürgermeisters berechtigt und verpflichtet, die dieser ohne die erforderliche Beschlussfassung des Gemeinderats vorgenommen hat.

Bisher verneinten die bayerischen Gerichte eine unbeschränkte Vertretungsmacht des ersten Bürgermeisters. Der BGH dagegen greift auf die im Kommunalrecht anerkannte strikte Unterscheidung zwischen interner Willensbildung und externer Vertretungsbefugnis und auf die herrschende Meinung für die Vertretung juristischer Personen des Zivilrechts durch ihre Organe zurück.


Entscheidend war für den BGH das Bedürfnis nach Rechtssicherheit und angemessenem Verkehrsschutz, das letztlich in jedem Bundesland besteht – auch in Bayern.

Der Erklärungsempfänger – in der Regel der Bürger – muss sich auf die Vertretungsbefugnis des für die Gemeinde nach außen handelnden Organs verlassen können. Demgegenüber bleibt es der Gemeinde unbenommen, gegen ihr pflichtwidrig handelndes Organ beamtenrechtliche Sanktionen zu verhängen bzw. Schadensersatzforderungen geltend zu machen. Es erscheint unangemessen, das Risiko fehlerhaften Organhandelns dem Erklärungsempfänger aufzubürden, der die Vorgänge bei der internen Willensbildung als außenstehender Dritter in aller Regel nicht erkennen kann.

Zugleich führt diese Rechtsprechung zu einer Entlastung der Grundbuchämter, die sich nun auch in Bayern nicht mehr um die Auslegung von Gemeinderatsbeschlüssen kümmern müssen. Denn es ist mit dem BGH  nicht Aufgabe der Grundbuchämter, die Einhaltung der gemeindlichen Zuständigkeitsordnung zu überwachen.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.