Alles neu macht der Mai 2021? Zur Reform des Mietrechts in BGB und Betriebskostenverordnung & zum neuen TKG-Glasfaserbereitstellungsentgelt

Modernisierungsumlage

Nach dem neuen § 555b Nr. 4a BGB sind Modernisierungsmaßnahmen nun auch explizit bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird. Hierdurch wird gesetzlich klargestellt, dass der erstmalige Anschluss der Mietsache (regelmäßig: Wohnung oder Haus) durch Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität eine Modernisierungsmaßnahme darstellt.

Sofern der Vermieter also selbst den Ausbau vornimmt – und nicht lediglich das Netz gegen ein umlagefähiges Bereitstellungsentgelt von einem Glasfasernetzbetreiber bereitstellen lässt –, ist er von näherer Darlegung entbunden, dass in dem erstmaligen Glasfaseranschluss eine Gebrauchswerterhöhung liegt.
BT-Drucksache 19/28865

Zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gilt ein neuer Satz 2 in § 559 Abs. 1 BGB: Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig,

wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und
der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.

Die Wahlfreiheit des Mieters soll nach dem Willen des Gesetzgebers regelmäßig mit dem Zugangsanspruch des Anbieters von Telekommunikationsdiensten gegen den jeweiligen Betreiber der gebäudeinternen Netzinfrastruktur korrespondieren (siehe vorstehend zum Glasfaserbereitstellungsentgelt). Zudem soll ausgeschossen werden, dass Mieter wirtschaftlich betrachtet doppelt in Anspruch genommen werden.

BEGRIFF: „Netz mit sehr hoher Kapazität“ ist ein Telekommunikationsnetz, das entweder komplett aus Glasfaserkomponenten zumindest bis zum Verteilerpunkt am Ort der Nutzung besteht oder das zu üblichen Spitzenlastzeiten eine vergleichbare Netzleistung in Bezug auf die verfügbare Downlink- und Uplink-Bandbreite, Ausfallsicherheit, fehlerbezogene Parameter, Latenz und Latenzschwankung bieten kann; die Netzleistung kann unabhängig davon als vergleichbar gelten, ob der Endnutzer Schwankungen feststellt, die auf die verschiedenen inhärenten Merkmale des Mediums zurückzuführen sind, über das das Telekommunikationsnetz letztlich mit dem Netzabschlusspunkt verbunden ist. (§ 3 Nummer 33 TKG)

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