Alles neu macht der Mai 2021? Zur Reform des Mietrechts in BGB und Betriebskostenverordnung & zum neuen TKG-Glasfaserbereitstellungsentgelt

Betriebskostenumlage

Nach § 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Nach § 556 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten in diesem Sinne trägt. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung, dort § 2. Das gilt kraft Gesetzes im Wohnraummietvertrag. Bei einem Gewerberaummietvertrag gilt nach dem BGH: Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten.

Der § 2 Nr. 15 BetrKV wird wie folgt komplett neugefasst:

Erfasst sind Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,

bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,

bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,

oder

c) des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes (siehe dazu schon vorstehend).

HINWEIS: Betriebskosten sind lediglich die Positionen nach Buchstabe a oder b oder c. Sie stehen alternativ nebeneinander. Daher darf beispielsweise in den Zeiträumen, in denen für ein bereits existierendes Breitbandnetz nach Buchstabe b Betriebskosten umgelegt werden, nicht zugleich nach Buchstabe c ein Bereitstellungentgelt für eine zusätzlich installierte gebäudeinterne Glasfaser-Netzinfrastruktur umgelegt werden.

ACHTUNG: Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 (Inkrafttreten des Gesetzes) errichtet worden sind, sind a und b nicht anzuwenden. Für diese Anlagen können also keine Betriebskosten nach Buchstabe a und b erhoben werden. Für die anderen „Bestandsanlagen“ wird durch a und b für die dort zu Grunde liegenden Anwendungsfälle sichergestellt, dass die bislang geltende Rechtslage bis zum 30. Juni 2024 in der Sache unverändert fort gilt. Über dieses Datum hinaus sind im Fall von Gemeinschaftsantennenanlagen nach Buchstabe a nur noch die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft sowie im Fall von privaten Verteilanlagen nach Buchstabe b die Kosten des Betriebsstroms als Betriebskosten umlagefähig.

Der neue Buchstabe c benennt laufende Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Glasfaser-Netzinfrastruktur als umlagefähige Betriebskosten. Erfasst ist der Betrieb einer gebäudeinternen Netzinfrastruktur, die an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 TKG angeschlossen worden ist. Umlagefähig sind nach Buchstabe c zum einen die Kosten des Betriebsstroms, zum anderen das Bereitstellungsentgelt gemäß dem neu geschaffenen § 72 TKG (siehe vorstehend), sofern dieses anfällt, weil der Vermieter einen Betreiber öffentlicher Telekommunikationsnetze damit beauftragt hat, die gebäudeinterne Netzinfrastruktur bereitzustellen.

HINWEISE:
Der Anschluss an das vorgelagerte öffentliche Netz mit sehr hoher Kapazität muss mittels Glasfaser erfolgen, also gebäudeseitig ausschließlich mit Glasfaserkomponenten, durchgehend vom Anschluss an das öffentliche Telekommunikationsnetz bis zum Netzabschlusspunkt, dem Anschluss in der Wohnung.
Die Umlage ist zudem nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann. Der Mieter darf nicht darin beschränkt werden, einen Anbieter zu wählen, der an seinem Wohnort leistungsbereit und leistungsfähig ist.
Das Bereitstellungsentgelt ist nur dann umlagefähig, wenn die Anforderungen des § 72 TKG (siehe vorstehend) eingehalten sind.

Gemäß dem neuen § 556 Abs. 3a BGB wird bezüglich der Umlagefähigkeit des Glasfaserbereitstellungsentgelts (§ 2 Nr. 15 lit. c BetrKV) klargestellt, dass der Vermieter bei der Durchführung der Maßnahme nach wirtschaftlichen Grundsätzen zu handeln hat:

• Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Dies gilt unabhängig davon, welche Kosten die Maßnahme auslöst.
• Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, wenn also die Gesamtkosten der Maßnahme 300 Euro übersteigen, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
• Abweichungen zum Nachteil des Mieters können nicht wirksam vereinbart werden.

HINWEIS: Dabei reicht die Pflicht zur Einholung von drei Angeboten nur soweit, wie die Situation vor Ort es erlaubt. Sofern der Vermieter weniger als drei Angebote erlangen kann, ist notwendig, dass er dies dokumentiert. Die Pflicht, die Maßnahme wirtschaftlich umzusetzen, bleibt aber hiervon unberührt.

Das Datum 30. Juni 2024 zieht sich weiter durch die neue Gesetzeslage, einmal zur Kündigung von Telekommunikationsdiensten und des Weiteren zur Kündigung von Gestattungsverträgen:

Verbraucher können gegenüber ihrem Vermieter oder Verpächter die Beendigung der Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses erklären, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis bereits 24 Monate oder länger besteht. Mieter können von diesem neuen Kündigungsrecht bezüglich Telekommunikationsdiensten, die im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses erbracht werden, aber erst nach dem 30. Juni 2024 Gebrauch machen (siehe auch schon: TKG-Reform & Änderung der Betriebskostenverordnung: Ende des Nebenkostenprivilegs für Breitbandanschlüsse und Antennenanlagen und neue Wahlfreiheit der Mieter). Die nunmehr verlängerte Übergangsfrist dient dem Vertrauensschutz.

HINWEIS: Nicht erfasst von dieser Übergangsregelung sind Telekommunikationsdienste, die nicht ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Vermieter den Mieter mit einem Internetzugang versorgt und hierfür mit dem Mieter eine Zusatzvereinbarung abgeschlossen hat. Mit Blick auf solche Zusatzvereinbarungen können Mieter daher ab Inkrafttreten des Gesetzes von ihrem neuen Recht Gebrauch machen und die Beendigung der Inanspruchnahme des vereinbarten Telekommunikationsdienstes erklären.

Jede Partei kann einen vor dem 1. Dezember 2021 geschlossenen Gestattungsvertrag wegen der Beschränkung der Umlagefähigkeit nach § 2 Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b der Betriebskostenverordnung frühestens mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, soweit die Parteien für diesen Fall nichts anderes vereinbart haben. Die Kündigung berechtigt den anderen Teil nicht zum Schadensersatz.

• Diese Kündigung soll unbillige Härten insbesondere auf Seiten des vermietenden Grundstückseigentümers vermeiden, der weiterhin aus dem Gestattungsvertrag zur Zahlung laufender monatlicher Grundgebühren verpflichtet ist, diese aber nach Ablauf des Übergangszeitraums, der mit Ablauf des 30. Juni 2024 endet, nicht mehr als Betriebskosten umlegen kann.
• Die Kündigung kann jederzeit mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 erklärt werden.
• Der Bundesrat hat eingewendet, der genutzte Begriff „Gestattungsvertrag“ sei missverständlich In der Praxis gäbe es eine Vielzahl von Verträgen, bei denen die Signallieferung nicht bis in jede einzelne Wohnung, sondern nur an einen Gebäudeübergabepunkt erfolgt und der Eigentümer oder ein sonstiger Dritter für die Verteilung der Signale innerhalb des Hauses zuständig ist. Auch die hierfür anfallenden Entgelte werden über die Betriebskosten umgelegt und auch für diese Fallkonstellationen soll das Sonderkündigungsrecht in gleicher Weise gelten. Der Bundesrat bevorzugt daher den Begriff „Bezugsvertrag über die Belieferung von Gebäuden oder in den Gebäuden befindlichen Wohneinheiten mit Telekommunikationsdiensten“, um rechtssicher klarzustellen, dass alle Verträge über den Bezug von TV-Signalen erfasst sind, unabhängig davon, ob die Signallieferung an einen Gebäudeübergabepunkt oder bis in jede Wohneinheit erfolgt.
• Außerdem befürwortet der Bundesrat eine Klarstellung, dass das Sonderkündigungsrecht in jedem Fall ergänzend zu und unabhängig von den bestehenden vertraglichen Vereinbarungen gilt.