Erst kürzlich hatte der BGH zum Immobilienkauf entschieden,

  • dass eine Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keine ausdrücklichen Erklärungen der Parteien voraussetzt, sondern sich auch aus den Umständen des Vertragsschlusses wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen ergeben kann,
  • dass aber beim beurkundungspflichtigen Immobilienkauf eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt.

In einem aktuellen Urteil (v. 29.06.2016 – VIII ZR 191/15, zum Autokauf und mit Verweis auch auf den Immobilienkauf) beschäftigt sich der BGH nun mit Angaben zur Kaufsache, die zwar im Vertragsdokument ihren Niederschlag finden, die aber mit einschränkenden Zusätzen des Verkäufers wie „laut Vorbesitzer“, „laut Fahrzeugbrief“ oder „soweit ihm bekannt“ versehen sind. Ist das nun eine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung (= verbindliche Willenserklärung) oder eine unverbindliche Wissenserklärung (bzw. Wissensmitteilung)? Der BGH bestätigt insoweit seine bisherige Rechtsprechung:

  • Grundsätzlich handelt es sich um unverbindliche Wissenserklärung, weil der Verkäufer mit dem einschränkenden Zusatz deutlich macht, dass er nicht für die Richtigkeit der Angabe einstehen will. Mit solchen einschränkenden Zusätzen wird der Angabe also grundsätzlich der rechtsverbindliche Erklärungsgehalt genommen.
  • Denn wer sich im Rahmen von Kaufvertragsverhandlungen für eine Aussage ausdrücklich auf eine bestimmte Quelle bezieht, bringt damit dem Wortlaut nach hinreichend deutlich zum Ausdruck, woher er die Angabe entnommen hat und dass es sich dabei nicht um eigenes Wissen handelt.
  • Gerade bei technischen Daten, die der Verkäufer in aller Regel nicht selbst überprüfen kann, kann ein Käufer nicht erwarten, der Verkäufer wolle in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für die Richtigkeit der Angabe übernehmen.
  • Allerdings schließt ein solcher Zusatz nicht von vornherein aus, dass im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände, etwa weiterer schriftlicher Angaben an anderer Stelle oder mündlicher Erklärungen des Verkäufers, eine bestimmte Beschaffenheit konkludent vereinbart wurde.

Rechtlich unbedeutend ist eine Wissenserklärung aber nicht:

  • Eine Wissenserklärung enthält zwar keine Gewährsübernahme für das Fehlen von Mängeln bzw. für das Vorhandensein von Beschaffenheiten. Sie enhält aber eine Aussage zum Kenntnisstand und zur Redlichkeit des Erklärenden, was wiederum für die Arglisthaftung relevant sein kann. So darf der Verkäufer grundsätzlich keine Erklärungen ohne hinreichende Erkenntnisgrundlage quasi „ins Blaue hinein“ abgeben. Allerdings sind die Hürden für eine Arglisthaftung nicht gering.
  • Der Erklärende kann zudem dafür haften, dass er die in Bezug genommene Quelle  (z.B. externes Dokument oder Erklärung eines Dritten) richtig und vollständig wiedergibt.

Siehe ausführlich zum Unterschied zwischen Beschaffenheitsvereinbarung und Wissenserklärung: Die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers: ZfIR 2013, S. 265, 268 und 269.



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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.