Fortsetzung von: Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes – Teil 1: EnEG, EnEV und EEWärmeG werden neu konzipiert


Die Reform der Regelungen des EnEG und der EnEV zu den Energieausweisen und den Immobilienanzeigen ist nicht nur aus dem Grund von besonderem Interesse für die Immobilienwirtschaft, dass die Eignung des Instruments Energieausweis vielfach in Frage gestellt wird. Sie ist insbesondere auch deshalb von Interesse, weil die Energieausweise und Immobilienanzeigen weitreichende Fragen in anderen Rechtsbereichen aufwerfen, deren rechtsichere Beantwortung man sich vom Gesetzgeber bisweilen gewünscht hätte.

Hierzu zwei Beispiele:

  1. Werden dem Mieter oder Käufer Energieausweise nach § 16 EnEV übergeben oder Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV zugänglich gemacht, so stellt sich die Frage, ob deren jeweiliger Inhalt zur der vom Vermieter bzw. Verkäufer geschuldeten Beschaffenheit der Miet- bzw. Kaufsache wird (siehe ausführlich: Anspruch aufGreen Lease„? Zur Frage der Verpflichtung des Vermieters zur (energetischen) Modernisierung des Mietobjekts – und was bei „Green Lease“ gilt; siehe auch die Rechtsprechung hierzu). Zuletzt wurde etwa versucht, aus den Pflichtangaben in den Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV eine Beschaffenheitsvereinbarung zu fingieren. Richtigerweise kann weder aus den Angaben in Energieausweisen nach § 16 EnEV noch aus den Angaben in Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV vorbehaltlich abweichender Vereinbarung eine Beschaffenheitsvereinbarung hergeleitet werden, weder im Kauf- noch im Mietrecht. Entscheidend ist dabei u.a., dass nach dem Willen des Verordnungsgebers zivilrechtliche Wirkungen in Miet- und Kaufvertragsverhältnissen nicht gewollt sind. So heißt es in § 5a Satz 3 EnEG: „Die Energieausweise und die Angaben aus den Energieausweisen, die […] in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien genannt werden müssen, dienen lediglich der Information.“
  2. Das zweite Beispiel reicht in das Wettbewerbsrecht. So wurden wiederholt Makler wegen wettbewerbswidrigen Verhaltens abgemahnt und in Anspruch genommen, da sie verpflichtet seien, sicherzustellen, dass Immobilienanzeigen die Pflichtangaben gemäß § 16a EnEV enthalten.  Nach § 16a Abs. 1 Satz 1 EnEV besteht die Pflicht, bei der Aufgabe von Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sicherzustellen, dass  die in § 16a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 5 EnEV aufgeführten Pflichtangaben enthalten sind, soweit zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Nach dem Wortlaut der Norm sind Adressaten der Informationspflicht der Verkäufer, der Vermieter und der Verpächter bzw. der Leasinggeber. Eine Verpflichtung von Maklern ergibt sich aus dem Wortlaut des § 16a EnEV nicht. Jedoch wird vertreten, § 16a Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 EnEV richtlinienkonform dahingehend auszulegen, dass auch eine (unmittelbare) Informationsverpflichtung für einen vom Verkäufer bzw. Vermieter beauftragten Makler besteht (siehe zuletzt hier).

Nun stellt sich natürlich die Frage, ob der aktuelle Gesetzesentwurf diese Punkte aufgreift.

Zu Ziff. 1.): Der informatorische Charakter

In § 79 Abs. 1 Satz 1 GEG-Entwurf wird der rein informatorische Charakter des Energieausweises ausdrücklich gesetzlich festgelegt:

Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Der Energieausweis wird als ein Marktinformationsinstrument bezeichnet, das Auskunft über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes gibt. Die Reduktion auf die bloße Ermöglichung eines überschlägigen Vergleichs bestätigt zudem, dass eine berechtigte Erwartungshaltung des Mieters bzw. Käufers nicht dahingehend begründet werden kann, dass die enthaltenen Angaben verbindliche Beschaffenheiten der Immobilie bedeuten.

Alles gut also? Nicht ganz. § 79 Abs. 1 Satz 1 GEG-Entwurf bezieht sich ausdrücklich nur auf den Energieausweis. Die Norm weicht damit von dem aktuellen § 5a Satz 3 EnEG ab, der den informatorischen Charakter ausdrücklich auf den Energieausweis und die Angaben in den Immobilienanzeigen bezieht (s.o.). Wiese ist nun der informatorische Charakter nicht mehr für die Immobilienanzeigen, sondern nur noch für den Energieausweis gesetzlich normiert?  Ein plausibler Grund ist nicht erkennbar. Der Gesamteindruck des vorgelegten Entwurfes und das Fehlen einer Begründung zu dieser Abweichung lässt vermuten, dass eine inhaltliche Änderung nicht gewollt ist, sondern dass der Gesetzgeber bloß unsorgfältig gearbeitet hat. Hierfür spricht auch die verblüffende Vielzahl redaktioneller Fehler im Entwurf.


Zu Ziff. 2.): Immobilienmakler als Verpflichtete

Die zweite Frage zum Makler als Pflichtenadressat beantwortet der Gesetzesentwurf deutlich: Durch die Neuregelung solle die bestehende Unsicherheit über die Informationspflichten der Immobilienmakler beseitigt werden. Der Immobilienmakler wird ausdrücklich als Verpflichteter festgeschrieben:

  • Energieausweise: Die Vorlagepflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing wird auf Immobilienmakler erstreckt. Diese Neuregelung trage dem Umstand Rechnung, dass Immobilienmakler zentralere Marktakteure sind, die vielfach an Immobiliengeschäften beteiligt sind. Hinzu komme, dass Immobilienmakler gewerblich und fachkundig am Markt auftreten. Mit der Ausweitung der Informationspflicht auf Immobilienmakler erkenne das Gesetz insofern die Bedeutung von Immobilienmaklern für den Immobilienmarkt an. Es kann bezweifelt werden, dass sich die Makler eine solche Art der Anerkennung erhofft haben.
  • Immobilienanzeigen: Die Informationspflicht ist ebenfalls auf den Immobilienmakler erstreckt worden. Immobilienmakler sollen aufgrund ihrer Bedeutung am Markt verpflichtet sein, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien aufzunehmen.

Weitere wesentliche Neuerungen

Verwertung vor Fertigstellung

Mit einer Neuregelung in § 80 Absatz 2 GEG-Entwurf will der Gesetzgeber eine Regelungslücke schließen:  Es sollen Fälle geregelt werden,  in denen Grundstücke, die mit einem Gebäude bebaut werden, oder grundstücksgleiche Rechte an diesem Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum bereits vor Baufertigstellung verkauft werden sollen bzw. in denen Miet-, Pacht- oder Leasingrechte an noch nicht fertiggestellten Gebäuden angeboten werden. Klargestellt wird ausdrücklich, dass der in solchen Fällen unverzüglich nach Baubeginn unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des geplanten Gebäudes auszustellende Energiebedarfsausweis nicht an die Stelle des regelmäßigen Energieausweises tritt, sondern dessen informatorische Funktion nur einstweilig bis zu dessen Ausstellung unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes erfüllt.

Im Einzelnen ist wie folgt zu differenzieren:

Endgültiger Energieausweis nach Fertigstellung:

  1. Wird ein Gebäude errichtet, ist ein Energiebedarfsausweis unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes auszustellen.
  2. Der Eigentümer hat sicherzustellen, dass der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt und ihm der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird.
  3. Die vorstehenden Ziff. 1 und 2 sind für den Bauherren entsprechend anzuwenden, wenn der Eigentümer nicht zugleich Bauherr des Gebäudes ist.
  4. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

Vorläufiger Energieausweis vor Fertigstellung:

  1. Wird ein Gebäude errichtet, ist unbeschadet des Vorstehenden (endgültiger Energieausweis nach Fertigstellung) nach Baubeginn und vor Fertigstellung ein Energiebedarfsausweis unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des geplanten Gebäudes auszustellen, wenn das betreffende Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum zum Kauf angeboten oder wenn die Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Grundstück angeboten werden.
  2. Die Pflicht nach Ziff. 1 besteht auch, wenn das zu errichtende Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit dieses Gebäudes vor Fertigstellung zur Anmietung, Pacht oder Leasing angeboten werden.
  3. Der Eigentümer hat sicherzustellen, dass der Energieausweis unverzüglich nach Baubeginn des Gebäudes ausgestellt und ihm der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird.
  4. Die Ziff. 1 bis 3 sind für den Bauherrn entsprechend anzuwenden, wenn der Eigentümer nicht zugleich Bauherr des Gebäudes ist.
  5. Der Energieausweis nach den Ziff.1 und 2 verliert seine Gültigkeit, wenn der endgültige Energieausweis nach Fertigstellung ausgestellt ist.
  6. Der Bauherr oder Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
  7. In den Mustern für vorläufige Energieausweise vor Fertigstellung kann von den Mindestangaben, die für endgültige Energieausweise nach Fertigstellung gelten, abgewichen werden, wenn Angaben nur nach Fertigstellung eines zu errichtenden Gebäudes möglich sind (§ 85 Abs. 9 Satz 2 GEG-Entwurf).

Auffällig an dieser Neuregelung ist auch, dass sowohl der Eigentümer wie auch der Bauherr ausdrücklich in die Pflicht genommen werden. Dies steht im Zusammenhang mit einer weiteren Neuerung:

§ 8 GEG-Entwurf „Verantwortliche“: (1) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes ist der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit in diesem Gesetz nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist. (2) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes sind im Rahmen ihres jeweiligen Wirkungskreises auch die Personen verantwortlich, die im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherren bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden.

Dieser § 8 GEG-Entwurf entspricht zwar im Wesentlichen der bisherigen Regelung in der EnEV. Er nimmt aber jetzt den Eigentümer als Verantwortlichen mit auf, um der Tatsache Rechnung zu tragen, dass sich die Anforderungen des Gesetzes insgesamt gleichermaßen an Bauherr und Eigentümer richten.


Qualitätssicherung

Datenbeschaffung

Um die Qualität der Energieausweise zu verbessern, werden strengere Sorgfaltspflichten für Aussteller von Energieausweisen festgelegt. Künftig müssen Aussteller Berechnungen für Energieausweise, die sie nicht selbst vorgenommen haben, einsehen oder sich vom Eigentümer zur Verfügung stellen lassen. Vom Eigentümer bereitgestellte Daten dürfen sie schon dann nicht verwenden, wenn nur Zweifel an deren Richtigkeit bestehen. Die Verschärfungen dienen der Sicherung der Qualität von Energieausweisen.

Im Einzelnen:

  • Der Aussteller ermittelt die Daten für die Ausstellung des Energieausweises selbst oder verwendet die entsprechenden vom Eigentümer des Gebäudes bereitgestellten Daten. Der Aussteller hat dafür Sorge zu tragen, dass die von ihm ermittelten Daten richtig sind.
  • Wird ein Energiebedarfsausweis ausgestellt und stellt der Aussteller keine eigenen Berechnungen, hat er die Berechnungen einzusehen oder sich vom Eigentümer zur Verfügung stellen zu lassen.
  • Wird ein Energieverbrauchsausweis ausgestellt und stellt der Aussteller keine eigenen Berechnungen an, hat er die Berechnungen einzusehen oder sich vom Eigentümer zur Verfügung stellen zu lassen.
  • Stellt der Eigentümer des Gebäudes die Daten bereit, hat er dafür Sorge zu tragen, dass die Daten richtig sind.
  • Der Aussteller muss die vom Eigentümer bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und darf die Daten seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, wenn Zweifel an deren Richtigkeit bestehen.

Vor-Ort-Begehung

Um die Qualität der Energieausweise zu verbessern, wird außerdem für bestehende Gebäude, für die ein Energieausweis erstellt wird, eine Vor-Ort-Begehung durch den Aussteller vorgegeben. Alternativ zur Vor-Ort-Begehung kann der Aussteller sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeigneten Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen lassen. Diese neu eingefügten Vorgaben stellen sicher, dass Aussteller sich nicht nur durch Eigentümer berichten lassen, sondern die für die energetische Bewertung des Gebäudes relevanten Bauteile in Augenschein nehmen und sich ein eigenes Bild machen. Auf dieser Grundlage wird dem Aussteller ermöglicht, Empfehlungen für Maßnahmen zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu geben. Die Qualität der Modernisierungsempfehlungen soll hierdurch verbessert werden.

§ 84 Abs. 1 GEG-Entwurf: Der Aussteller hat bestehende Gebäude, für die er einen Energieausweis erstellt, vor Ort zu begehen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen und im Energieausweis Empfehlungen für Maßnahmen zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (Energieeffizienz) in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen zu geben (Modernisierungsempfehlungen), es sei denn, die fachliche Beurteilung hat ergeben, dass solche Maßnahmen nicht möglich sind. Die Modernisierungsempfehlungen beziehen sich auf Maßnahmen am gesamten Gebäude, an einzelnen Außenbauteilen sowie an Anlagen und Einrichtungen im Sinne dieses Gesetzes.

Qualifizierung & Fortbildung

Der Kreis der Ausstellungsberechtigten und die Voraussetzungen für die Ausstellungsberechtigung entsprechen den bisherigen Regelungen der Energieeinsparverordnung. Die Inhalte der vorgegebenen Fortbildung sollen in der Anlage zum GEG geregelt werden und erstrecken sich jetzt auch auf Neubauten.

Die Differenzierung bei der Ausstellungsberechtigung zwischen Hochschulabsolventen, die bislang Energieausweise sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäude ausstellen durften, und Absolventen einer gewerblichen Ausbildung im Baubereich (Techniker/Handwerksmeister), die bislang Energieausweise nur für Wohngebäude ausstellen durften, wird aufgegeben. Auch Absolventen einer gewerblichen Ausbildung im Baubereich dürfen künftig Energieausweise für Nichtwohngebäude ausstellen. Zur Sicherung der Qualität von Energieausweisen sieht der Enwurf eine Fortbildungspflicht vor.


Mustervorlagen

Die Muster der Energiebedarfs- und der Energieverbrauchsausweise, die bislang in den Anlagen 6 bis 9 der mit diesem Gesetz abgelösten Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgegeben wurden, werden künftig vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit gemeinsam im Bundesanzeiger bekannt gemacht.


Inspektionspflichtige Klimaanlagen

Neu eingefügt wird in die Angabe einer inspektionspflichtigen Klimaanlage im und das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion. Hierdurch soll der Informationsgehalt der Energieausweise erhöht werden. Der Nutzer eines Gebäudes soll durch den Energieausweis über die Inspektionspflicht und das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion informiert werden.


CO2-Emissionen

Neu ist ferner, dass die sich aus dem Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch ergebenden CO2-Emissionen eines Gebäudes – nach Maßgabe einer noch zu erlassenden Rechtsverordnung – künftig zusätzlich in den Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen anzugeben sind.

Dies ermöglicht einen Vergleich der Klimarelevanz von Gebäuden und soll den Informationsgehalt der Energieausweise erhöhen. Dadurch sollen Eigentümer und Mieter neben den weiter bestehenden Informationen über die energetische Qualität eines Gebäudes zusätzliche Informationen erhalten, die die Klimawirkung berücksichtigen.

Das Gesetz soll die Bundesregierung ermächtigen, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Regelungen zur Berechnung der Kohlendioxidemissionen für die die Ausweisung im Energieausweis festzulegen.

Für den Ausweis müssen die Kohlendioxidemissionen eines Gebäudes aus dem Primärenergieverbrauch oder dem Primärenergiebedarf berechnet werden. Ein verpflichtender Ausweis der Kohlendioxidemissionen setzt jedoch einheitliche, klare, nachvollziehbare und transparente Berechnungsregelungen voraus. Solche Regelungen müssen noch festgelegt werden. Gutachterliche Untersuchungen zur Absicherung solcher Regelungen sollen erst noch durchgeführt werden. Solange die Berechnungsregelungen durch Rechtsverordnung nicht festgelegt sind, besteht keine Pflicht zur Angabe der Kohlendioxidemissionen im Energieausweis. Angaben zu Kohlendioxidemissionen bleiben solange freiwillig.


Primärenergiebedarf & Primärenergieverbrauch

Die Einteilung der und Zuordnung zu den Effizienzklassen von Wohngebäuden orientiert sich künftig am Primärenergiebedarf oder dem Primärenergieverbrauch und nicht mehr an dem Endenergiebedarf oder dem Endenergieverbrauch eines Gebäudes. Dies entspricht der Anforderungssystematik des Gesetzes, der die primärenergetische Bewertung von Gebäuden zugrunde liegt.


Erfüllungsnachweis

Des Gesetzesentwurf grenzt den inforamtorischen Energieausweis ausdrücklich von der Erfüllungserklärung als öffentlich-rechtlichen Nachweis ab. Der Erfüllungsnachweis soll jedoch durch die Bundesländer geregelt werden.

Im Einzelnen:

  • Für ein zu errichtendes Gebäude ist der nach Landesrecht zuständigen Behörde durch eine Erfüllungserklärung nachzuweisen, dass die Anforderungen dieses Gesetzes eingehalten werden (Erfüllungserklärung). Die Erfüllungserklärung ist nach Fertigstellung des Gebäudes vorzulegen, soweit das Landesrecht nicht einen anderen Zeitpunkt der Vorlage bestimmt. Das Landesrecht bestimmt, wer zur Vorlage der Erfüllungserklärung an die zuständige Behörde berechtigt ist.
  • In der Erfüllungserklärung sind für das gesamte Gebäude oder, soweit die Berechnungen für unterschiedliche Zonen zu erfolgen haben, stattdessen für jede Zone, unter Beachtung der sich aus diesem Gesetz ergebenden Berechnungsvorgaben, technischen Anforderungen und Randbedingungen die zur Überprüfung erforderlichen Angaben zu machen. Das Landesrecht bestimmt den näheren Umfang der Nachweispflicht.
  • Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Berechtigung zur Vorlage von Erfüllungserklärungen, die Pflichtangaben in der Erfüllungserklärung und die vorzulegenden Nachweise zu regeln und einen abweichenden Zeitpunkt für die Vorlage der Erfüllungserklärung bestimmen.

Hiervon zu unterscheiden sind wiederum die privaten Nachweise:

  • Wer geschäftsmäßig an oder in bestehenden Gebäuden Arbeiten durchführt, hat dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten in folgenden Fällen schriftlich zu bestätigen, dass die von ihm geänderten oder eingebauten Bau- oder Anlagenteile den Anforderungen der in den Nummern 1 bis 3 genannten Vorschriften entsprechen (Unternehmererklärung):

(1.) Änderung von Außenbauteilen im Sinne von § 49,

(2.) Dämmung oberster Geschossdecken im Sinne von § 48 Absatz 1, auch in Verbindung mit Absatz 3, oder

(3.) erstmaliger Einbau oder Ersatz von Verteilungseinrichtungen oder Warmwasseranlagen nach den §§ 61 bis 64 oder von Klimaanlagen oder sonstigen Anlagen der Raumlufttechnik nach § 65 Absatz 1.

  • Mit der Unternehmererklärung wird die Erfüllung der Pflichten aus den in Absatz 1 genannten Vorschriften nachgewiesen. Zu diesem Zweck ist die Unternehmererklärung von dem Eigentümer mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Der Eigentümer hat die Unternehmererklärungen der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.