Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes – Teil 2: Neue Regelungen für Energieausweise und Immobilienanzeigen

Fortsetzung von: Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes – Teil 1: EnEG, EnEV und EEWärmeG werden neu konzipiert

Die Reform der Regelungen des EnEG und der EnEV zu den Energieausweisen und den Immobilienanzeigen ist nicht nur aus dem Grund von besonderem Interesse für die Immobilienwirtschaft, dass die Eignung des Instruments Energieausweis vielfach in Frage gestellt wird. Sie ist insbesondere auch deshalb von Interesse, weil die Energieausweise und Immobilienanzeigen weitreichende Fragen in anderen Rechtsbereichen aufwerfen, deren rechtsichere Beantwortung man sich vom Gesetzgeber bisweilen gewünscht hätte.

Hierzu zwei Beispiele:

1. Werden dem Mieter oder Käufer Energieausweise nach § 16 EnEV übergeben oder Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV zugänglich gemacht, so stellt sich die Frage, ob deren jeweiliger Inhalt zur der vom Vermieter bzw. Verkäufer geschuldeten Beschaffenheit der Miet- bzw. Kaufsache wird (siehe ausführlich: Anspruch auf „Green Lease„? Zur Frage der Verpflichtung des Vermieters zur (energetischen) Modernisierung des Mietobjekts – und was bei „Green Lease“ gilt; siehe auch die Rechtsprechung hierzu). Zuletzt wurde etwa versucht, aus den Pflichtangaben in den Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV eine Beschaffenheitsvereinbarung zu fingieren. Richtigerweise kann weder aus den Angaben in Energieausweisen nach § 16 EnEV noch aus den Angaben in Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV vorbehaltlich abweichender Vereinbarung eine Beschaffenheitsvereinbarung hergeleitet werden, weder im Kauf- noch im Mietrecht. Entscheidend ist dabei u.a., dass nach dem Willen des Verordnungsgebers zivilrechtliche Wirkungen in Miet- und Kaufvertragsverhältnissen nicht gewollt sind. So heißt es in § 5a Satz 3 EnEG: „Die Energieausweise und die Angaben aus den Energieausweisen, die […] in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien genannt werden müssen, dienen lediglich der Information.“
2. Das zweite Beispiel reicht in das Wettbewerbsrecht. So wurden wiederholt Makler wegen wettbewerbswidrigen Verhaltens abgemahnt und in Anspruch genommen, da sie verpflichtet seien, sicherzustellen, dass Immobilienanzeigen die Pflichtangaben gemäß § 16a EnEV enthalten.  Nach § 16a Abs. 1 Satz 1 EnEV besteht die Pflicht, bei der Aufgabe von Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sicherzustellen, dass  die in § 16a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 5 EnEV aufgeführten Pflichtangaben enthalten sind, soweit zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Nach dem Wortlaut der Norm sind Adressaten der Informationspflicht der Verkäufer, der Vermieter und der Verpächter bzw. der Leasinggeber. Eine Verpflichtung von Maklern ergibt sich aus dem Wortlaut des § 16a EnEV nicht. Jedoch wird vertreten, § 16a Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 EnEV richtlinienkonform dahingehend auszulegen, dass auch eine (unmittelbare) Informationsverpflichtung für einen vom Verkäufer bzw. Vermieter beauftragten Makler besteht (siehe zuletzt hier).

Nun stellt sich natürlich die Frage, ob der aktuelle Gesetzesentwurf diese Punkte aufgreift.

Zu Ziff. 1.): Der informatorische Charakter

In § 79 Abs. 1 Satz 1 GEG-Entwurf wird der rein informatorische Charakter des Energieausweises ausdrücklich gesetzlich festgelegt:

Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Der Energieausweis wird als ein Marktinformationsinstrument bezeichnet, das Auskunft über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes gibt. Die Reduktion auf die bloße Ermöglichung eines überschlägigen Vergleichs bestätigt zudem, dass eine berechtigte Erwartungshaltung des Mieters bzw. Käufers nicht dahingehend begründet werden kann, dass die enthaltenen Angaben verbindliche Beschaffenheiten der Immobilie bedeuten.

Alles gut also? Nicht ganz. § 79 Abs. 1 Satz 1 GEG-Entwurf bezieht sich ausdrücklich nur auf den Energieausweis. Die Norm weicht damit von dem aktuellen § 5a Satz 3 EnEG ab, der den informatorischen Charakter ausdrücklich auf den Energieausweis und die Angaben in den Immobilienanzeigen bezieht (s.o.). Wiese ist nun der informatorische Charakter nicht mehr für die Immobilienanzeigen, sondern nur noch für den Energieausweis gesetzlich normiert?  Ein plausibler Grund ist nicht erkennbar. Der Gesamteindruck des vorgelegten Entwurfes und das Fehlen einer Begründung zu dieser Abweichung lässt vermuten, dass eine inhaltliche Änderung nicht gewollt ist, sondern dass der Gesetzgeber bloß unsorgfältig gearbeitet hat. Hierfür spricht auch die verblüffende Vielzahl redaktioneller Fehler im Entwurf.

Zu Ziff. 2.): Immobilienmakler als Verpflichtete

Die zweite Frage zum Makler als Pflichtenadressat beantwortet der Gesetzesentwurf deutlich: Durch die Neuregelung solle die bestehende Unsicherheit über die Informationspflichten der Immobilienmakler beseitigt werden. Der Immobilienmakler wird ausdrücklich als Verpflichteter festgeschrieben:

• Energieausweise: Die Vorlagepflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing wird auf Immobilienmakler erstreckt. Diese Neuregelung trage dem Umstand Rechnung, dass Immobilienmakler zentralere Marktakteure sind, die vielfach an Immobiliengeschäften beteiligt sind. Hinzu komme, dass Immobilienmakler gewerblich und fachkundig am Markt auftreten. Mit der Ausweitung der Informationspflicht auf Immobilienmakler erkenne das Gesetz insofern die Bedeutung von Immobilienmaklern für den Immobilienmarkt an. Es kann bezweifelt werden, dass sich die Makler eine solche Art der Anerkennung erhofft haben.
• Immobilienanzeigen: Die Informationspflicht ist ebenfalls auf den Immobilienmakler erstreckt worden. Immobilienmakler sollen aufgrund ihrer Bedeutung am Markt verpflichtet sein, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien aufzunehmen.