Neues GModG, neue Rechtsprechung: Das Wirtschaftlichkeitsgebot im Mietrecht, die Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Heizungsanlage) und die Umstellung auf Wärmelieferung

Umstellung der Wärmeversorgung von einer durch den Mieter betriebenen Heizungsanlage auf die eigenständig gewerbliche Lieferung der Wärme durch einen Wärmelieferanten

In einer weiteren Entscheidung hat der BGH entschieden, dass auf die seitens des Vermieters von Wohnraum vorgenommene Umstellung der Wärmeversorgung von durch den Mieter betriebenen Einzelöfen auf die eigenständig gewerbliche Lieferung der Wärme durch einen Wärmelieferanten die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage der Kosten einer solchen Lieferung als Betriebskosten auf die Mieter weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung findet.

Nach dieser Bestimmung hat der Mieter, wenn dieser die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen hat und der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) umstellt, die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird (Nr. 1) und
die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (Nr. 2).

Die unmittelbe Anwendung auf die bislang erfolgte Selbstversorgung des Mieters scheitert. Denn die unmittelbare Anwendbarkeit des § 556c Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass es sich um einen zum Zeitpunkt der beabsichtigten Umstellung bereits laufenden Mietvertrag handelt, bei dem die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter – nach § 556 BGB – als Betriebskosten zu tragen sind.

Auch eine entsprechende Anwendung auf den Fall der Umstellung von einer Selbstversorgung der Mieter mit Wärme und Warmwasser durch zur Ausstattung der Wohnung gehörende mitvermietete Einzelheizungen auf eine gewerbliche Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten scheidet aus.

Weder der Gesetzeshistorie noch den Gesetzesmaterialien lässt sich mit der gebotenen Sicherheit entnehmen, dass der Gesetzgeber über den gesetzlich geregelten Fall der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf eine Wärmelieferung hinaus auch sonstige Umstellungen auf eine solche Wärmelieferung regeln wollte, soweit die Mieter bereits zuvor die Wärmekosten wenn auch nicht als Betriebskosten – zu tragen hatten.
BGH, Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 47/25

Stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung?

Allerdings kommt in Betracht, dass sich die Parteien losgelöst von § 556c BGB auf die Umlage der Wärmekosten als Betriebskosten geeinigt haben.

Zwar kommt eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht.
Jedoch stellt etwa die Ankündigung einer Änderung der Nebenkosten sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, aus der maßgeblichen Sicht des objektiven Empfängers ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, das der Mieter durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert haben kann.

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