Neues GModG, neue Rechtsprechung: Das Wirtschaftlichkeitsgebot im Mietrecht, die Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Heizungsanlage) und die Umstellung auf Wärmelieferung

Neues zur Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (der Heizungsanlage)

In einer weiteren Entscheidung hat der BGH (Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23) sich zur Frage zur Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung geäußert – zur Modernisierung einer Heizungsanlage.

Demnach kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe – zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann.

Eine Entscheidung mit großem Erkenntnisgewinn unter vielen Aspekten:

Mieterhöhungserklärung

Für das Mieterhöhungsverlangen bedarf es keiner Aufschlüsselung der für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme (hier: „Modernisierung der Heizungsanlage“) entstandenen Gesamtkosten nach einzelnen Gewerken.

Siehe auch schon:

Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie u.a.: Nein, die Erklärungen des Vermieters zur Mieterhöhung haben keinen Selbstzweck

Bauliche Veränderung

Der BGH bestätigt, dass auch der erstmalige Einbau einer Zentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne des § 555b BGB ist. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz, sondern auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes.

Energetische Modernisierung – nachhaltige Einsparung von Endenergie

Für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie kommt es lediglich darauf an, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung.

Unzutreffend wäre dabei die Annahme, eine nachhaltige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Verbrauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb eines Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter ergriffenen Maßnahme festgestellt werden. Denn der Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung ist ein anderer.

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.
BGH, Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23

Schon eine generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft.

Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tatsächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzgebers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klimaschutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermieter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigentums bestehen. An einem solchen angemessenen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn – entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts – lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Bemessung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. … Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen.
BGH, Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23

Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann grundsätzlich nicht ausschließlich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden.

Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt.
Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den „Endverbraucher“ (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken.
Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der „Schnittstelle“ Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben.
Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie.
Unter Nutzenergie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der Anlagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden.

Eine Einsparung der Endenergie wird demnach zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispielsweise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch).

Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird, also für die gleiche Menge Nutzenergie weniger „zu bezahlende“ Endenergie aufgewandt werden muss.

Stets muss der Endenergieeinsparung „durch“ die bauliche Veränderung herbeigeführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die jeweilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern bestimmt, die sich im Regelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen.

So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude – worauf die Revision zutreffend verweist – insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst. Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher – auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sachverständigen durchgeführt worden ist – nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist.
BGH, Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23

Zudem hat der Gesetzgeber eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen und bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren Ankündigung als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann.

Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieeinsparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden.
BGH, Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23

Erst recht ist demnach die Annahme unzutreffend, ein belastbarer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch ermittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimmten Zeitraums vor und nach der Maßnahme – etwa jeweils vier bis fünf Jahren – zu der Bestimmung des Durchschnittswerts herangezogen wird. Eine solche auf mehrere Jahre erstreckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhaltens ausgleichen. Der Vermieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen kann.

Eine solche „Sperrfrist“ für die Geltendmachung der Modernisierungsmieterhöhung sieht das Gesetz – worauf die Revision zu Recht hinweist – indes nicht vor. … Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah – wenigstens teilweise auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Gesetzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die gesamtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen, noch dem … gesetzgeberischen Bestreben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaßnahme zu geben, gerecht.
BGH, Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23