Verkauf von Wohnungseigentum & Bauträgervertrag: „Neue“ Aufgaben für die Vertragsgestaltung

Der BGH schreibt mit einem aktuellen Urteil seine Rechtsprechung zur Mangelgewährleistung bei Fallgestaltungen fort, in denen Wohnungseigentum erst einige Zeit nach Errichtung verkauft wird. Außerdem ist eine vorhergehende Entscheidung bemerkenswert, die zu einer nicht unüblichen Bauträgervertragsklausel Wirksamkeitsbedenken formuliert.

Kauf- oder Werkvertragsrecht?

Erneut lässt der BGH (Urt. v. 25.02.2016 – VII ZR 156/13) deutliche Sympathien für die Rechtsprechung erkennen, wonach auch im Fall eines zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses neu errichteten und bereits fertiggestellten Bauwerks Werkvertragsrecht anzuwenden ist, selbst wenn der Veräußerungsvertrag erst zwei Jahre nach Errichtung geschlossen wurde.

In der Parallelsache hatte der BGH aus den Herstellungsleistungen des Bauträgers infolge von vereinbarten Sonderwünschen des Käufers den werkvertraglichen Charakter gefolgert.

Im vorliegenden Fall waren solche Herstellungsleistungen nicht vereinbart. Vielmehr erfolgte die Veräußerung ca. drei Jahre nach Errichtung, wobei die Wohnung zwischenzeitlich vermietet war. Für diesen Fall geht der BGH von der Anwendbarkeit des Kaufvertragsrechts und mithin von dem Nichtbestehen einer Errichtungsverpflichtung der Verkäufers aus.

Kann die Gemeinschaft die Geltendmachung eines (Nach-) Erfüllungsanspruchs an sich ziehen?

Mit der kaufvertraglichen Einordnung -und da es um die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum ging – sah sich der BGH erneut der Frage ausgesetzt, ob die werkvertraglichen Grundsätze zur Geltendmachung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum auch im Fall des Kaufs einer gebrauchten Wohnung gelten:

Bauträgervertrag: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten werkvertraglichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsanspruch an sich ziehen und die gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen.
Welchen Inhalt hat aber ein kaufvertraglicher Nacherfüllungsanspruch?

(1.) Hat der Erwerber einen „vollen“ Nacherfüllungsanspruch, kann er also die vollständige Beseitigung sämtlicher Mängel am Gemeinschaftseigentum verlangen?

(2.) Oder ist der Nacherfüllungsanspruch auf einen Anspruch auf Freistellung von den Mangelbeseitigungskosten in Höhe der Quote des Miteigentumsanteils beschränkt?

Der BGH lässt die Frage weiterhin offen und stellt maßgeblich auf die Bestimmungen der jeweiligen Kaufverträge ab: Wenn die kaufvertraglichen Nacherfüllungsansprüche der betreffenden Erwerber – wie der werkvertragliche Nacherfüllungsanspruch – jeweils in vollem Umfang auf die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind, gelten die Grundsätze des Bauträgerrechts auch für die kaufvertraglichen Nacherfüllungsansprüche: Die Gemeinschaft kann deren Geltendmachung an sich ziehen, selbst dann, wenn nur ein Erwerber noch ein durchsetzbares Recht auf ordnungsgemäße Nacherfüllung bzgl. des Gemeinschaftseigentums haben sollte.

Bindung an die Abnahme des Gemeinschaftseigentums?

Aus der Parallelentscheidung wissen wir bereits, dass eine AGB-Klausel, die den Erwerber an die bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit an den Verjährungsbeginn bindet als mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist nach § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam sein kann.

Nun hat der BGH entschieden, dass sich eine Unwirksamkeit auch aus einem Verstoß gegen das Transparanzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ergeben kann. Demnach

muss die einzelne Regelung für sich genommen klar formuliert sein,
muss die Regelung auch im Kontext mit den übrigen Regelungen des Klauselwerks verständlich sein, und
ist erforderlich, dass zusammengehörende Regelungen im Zusammenhang aufgeführt werden oder der Zusammenhang in anderer Weise, etwa durch Bezugmahme auf konkrete Klauseln, deutlich gemacht wird.

Unwirksam ist demnach eine Vertragsgestaltung, die in unterschiedlichen Klauseln und ohne entsprechende Verdeutlichung einerseits die Bindung an die Abnahme sowie an den damit erfolgten Verjährungslauf regelt und andererseits allgemein die Gewährleistung „ab Übergabe bzw. Abnahme“ formuliert.

Unwirksamkeit einer Bauträgerklausel bzgl. Anweisung des Notars zur Vormerkungslöschung?

Aufhorchen lässt in diesem Zusammenhang auch eine Entscheidung des BGH (Beschl. v. 01.10.2015 – V ZB 171/14) zu nicht unüblichen Anweisungsklauseln in Bauträgerverträgen mit etwa dem folgenden Inhalt:

Macht die Verkäuferin für den Fall, dass sich der Käufer mit einer oder mehreren Kaufpreisraten in Verzug befindet, von ihrem gesetzlichen Rücktrittsrecht Gebrauch, wird bei Nachweis der Ausübung des Rücktrittsrechts der Notar unwiderruflich angewiesen, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen, wobei die tatsächlichen Voraussetzungen des Rücktritts nicht nachgewiesen werden müssen.

Sie ist bei Bauträgerveträgen, bei denen es häufiger zu Streitigkeiten darüber kommt, ob die den angeforderten Zahlungsraten zugrunde liegenden Bauleistungen vollständig und mangelfrei erbracht worden sind, besonders relevant. Vor dem Hintergrund der berechtigten Interessen des Bauträgers sind solche Anweisungsklauseln nicht grundsätzlich unzulässig, sie werden aber als problematisch angesehen, wenn sie es dem Bauträger ermöglichen, dem Erwerber trotz dessen Widerspruchs die grundbuchmäßige Absicherung zu nehmen.

Der BGH entschied nun zu einem Fall, in welchem die Erwerber Verbraucher waren und den Kaufpreis bereits im Wesentlichen beglichen hatten, das Folgende:

Es spreche viel dafür, dass die Klausel nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam ist, da sie dem Bauträger die einseitige Durchsetzung seines Interesses ermöglicht, über den Vertragsgegenstand anderweitig zu verfügen, ohne die berechtigten Interessen der Käufer an der Vertragserfüllung berücksichtigen zu müssen. Für die Sicherung des primären Leistungsinteresses des Käufers ist die Auflassungsvormerkung von zentraler Bedeutung. Die vereinbarte Sicherung des Anspruchs auf Erfüllung durch eine insolvenzfeste Auflassungsvormerkung ist die Basis, auf der der Käufer den Vertrag mit einem Bauträger abschließt und an ihn Zahlungen schon vor Fertigstellung und Abnahme der Bauleistungen sowie der Umschreibung des Eigentums leistet. Wenn der Notar die Vormerkung selbst dann zur Löschung bringen muss, wenn er die Einwände des Käufers (wegen nicht fertiggestellter oder mangelhafter Leistungen) für begründet erachtet, nimmt die Klausel dem Käufer den Schutz der Vormerkung und schränkt damit seine wesentlichen Rechte so stark ein, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Unwirksam dürften mithin solche Klauseln sein, die es dem Bauträger ermöglichen, allein durch die Vorlage einer Rücktrittserklärung – gewissermaßen auf Zuruf – die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewirken.
Eine Ergänzung, die Löschung dürfe nur bewilligt werden, wenn die Rückzahlung der bis dahin entrichteten Kaufpreisraten sichergestellt ist, ändert hieran nichts.
Der Notar darf eine solche Weisung, wenn der Käufer deren Wirksamkeit mit beachtlichen Gründen bestreitet, nicht ausführen, sondern hat die Beteiligten auf den Prozessweg zu verweisen.