A Lot To Do

Befürwortet man eine Reform des mietrechtlichen Schriftformgebots, bleibt also eine Menge zu tun.

So kritisch man auch das Schriftformgebot sehen kann, es hat im Kern einen berechtigten Gerechtigkeitsgehalt. Die Eindämmung von „Wildwüchsen“ wäre begrüßenswert und eine Stärkung des Treuwidrigkeitseinwandes bei Missbrauchsfällen könnte zielführend sein. Ein Frontalangriff mit dem pauschalen Gedanken einer generellen Missbrauchsbekämpfung muss jedoch kritisch gesehen werden, zumal dann, wenn das neue Recht neue Rechtsunsicherheit schafft oder bestehende Rechtsunsicherheit verschärft.

Sieht man sich die Verwendung von denkbar unbestimmten Begriffen im Reformvorschlag an und erkennt man, dass mit der Verlagerung in § 566 BGB, der im Vergleich zum Schriftformgebot des § 550 BGB andere Schutzzwecke, Anknüpfungspunkte, Voraussetzungen und Funktionsweisen hat, die Gefahr einer Vermengung unterschiedlicher Regelungsinstrumente droht, muss bezweifelt werden, ob das angestrebte Ziel einer größeren Rechtssicherheit tatsächlich zufriedenstellend erreicht wird.

Man muss den Gesetzesentwurf wohl als Teil eines politischen Willens verstehen, der zunehmend einen stärkeren Mieterschutz auch im Gewerbemietrecht als erforderlich ansieht.

Das trifft folglich primär Vermieter und Immobilieneigentümer, hier insbesondere in der Rolle als ankaufende Investoren. So gesteht der Reformentwurf Beweisschwierigkeiten für die Erwerber ein, rechtfertigt dies aber mit dem Mieterschutz – und mit Verweis auf Dienstvertragsrecht und auf die Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts.

Insoweit ergibt sich eine der Wahrung der Kündigungsfrist des § 626 Absatz 2 BGB entsprechende Konstellation, für die das Bundesarbeitsgericht ebenfalls eine entsprechende Beweislast auf Seiten des Kündigenden angenommen hat. Dabei wird nicht übersehen, dass das Feststellen einer entsprechenden Kenntnis des Schriftformverstoßes für die damit befassten Gerichte mit Schwierigkeiten verbunden sein kann. Dennoch stellt die Regelung – auch wenn sie mit entsprechenden Beweisschwierigkeiten verbunden ist – den Mieter jedenfalls besser, als wenn er unbegrenzt mit einer Kündigung rechnen müsste. Will er Gewissheit haben, so kann er durch entsprechende Mitteilung des Formmangels an den Erwerber die Frist selbst in Lauf setzen.

Bundesrat Drucksache 469/19

Tatsächlich hätte man sich anstelle einer arbeitsrechtlichen Begründung eine mietrechtliche Auseinandersetzung gewünscht. Denn eine Auseinandersetzung mit der Vielgestaltigkeit der mietrechtlichen Rechtsprechung zum Schriftformgebot sucht man in dem Entwurf vergebens. Der Gesetzentwurf scheint das Schriftformthema auf formlos abgeschlossene Zusatzvereinbarungen reduzieren zu wollen.

Ebenso keine Erwähnung findet im Entwurf, dass der Investitionsschutz des Mieters bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung nach der ständigen Rechtsprechung des BGH über andere Rechtsinstitute gewährleistet wird.

Richtigerweise ist es sogar so, dass es nach dem BGH gerade der bestehende Investitionsschutz des Mieters ist (Bereicherungsanspruch des Mieters wegen seiner Investitionen bei vorzeitiger Vertragsbeendigung), der die Formbedürftigkeit von solchen Investitionsabreden aus Sicht des Erwerbers begründet (siehe zur Bedeutung des Schriftformgebots bei Aus-/Umbauten und Baukostenzuschüssen). Und gerade auch unter dem Gesichtspunkt des Investitionsschutzes des Mieters stellt sich die Frage, wieso der Reformentwurf dem BGH darin widerspricht, dass das Schriftformgebot auch einen Übereilungsschutz und eine Warnfunktion für die Mietvertragsparteien bezweckt.

Schließlich läuft die Reform Gefahr, geweckte Erwartungen zu enttäuschen, weil sie zwar eine primär käuferschützende Norm (§ 550 BGB) in eine meterschützende Norm verschiebt (§ 566 BGB) und sie in diesem Sinne, also im mieterschützenden Sinne, interpretiert und begründet, aber einen Abgleich zu dem unterlässt, was der unverändert fortgeltende § 566 BGB dazu sagt.

So will der Reformentwurf das Schriftformgebot auf den Schutzzweck reduzieren, dem es nach dem Willen des historischen Gesetzgebers eigentlich hatte dienen sollen. Zugleich entspricht es aber noch nicht eimal dem Willen des historischen Gesetzgebers zu § 566 BGB, den Mieter schlechthin vor jedem erdenklichen Nachteil zu schützen, der sich für ihn durch die Veräußerung des Mietobjekts ergibt (so ausdrücklich BGH, Urteil vom 4. September 2019 – XII ZR 52/18). Vielmehr ist § 566 BGB auch aus verfassungsrechtlichen Gründen restriktiv auszulegen (BGH a.a.O.):

  • Bei der Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB dürfen nicht nur ausschließlich die Interessen des Mieters in den Blick genommen werden.
  • Die Vorschrift dient insbesondere auch dem Interessenausgleich zwischen dem Mieter und den Belangen des Erwerbers, der aufgrund der Regelung des § 566 Abs. 1 BGB mit dem Eigentumserwerb die Pflichten aus einem Mietvertrag übernehmen muss, an dessen Abschluss er nicht beteiligt war und auf dessen inhaltliche Ausgestaltung er keinen Einfluss nehmen konnte.
  • Die verfassungsrechtlich geschützte Freiheit des Eigentümers, sein Eigentum nach seiner freien Entscheidung zu nutzen, darf daher bei der Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB nur soweit eingeschränkt werden, wie der Schutz des Mieters dies tatsächlich erfordert.

Wie wenig der Reformentwurf die Funktionsweise des § 566 BGB verinnerlicht hat, zeigt sich beispielhaft an zwei Punkten:

  • § 566 BGB sieht als Rechtsfolge des Eigentumsübergangs vor, dass zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter ein neues Mietverhältnis entsteht, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH a.a.O.). Der Reformentwurf dagegen scheint davon auszugehen, dass der alte Mietvertrag auf den Erwerber übergeht („Eintritt in den laufenden Mietvertrag„).
  • Verwirren mag auch, dass die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache zulässig sein soll. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters aber ohnehin nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum erst nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird. Der Erwerber tritt dagegen schon überhaupt nicht in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Mietsache zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war oder wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt – aus welchem Grunde auch immer – nicht mehr ausgeübt hat (siehe ausführlich: Vorsicht beim Immobilienkauf: Kein Übergang von Mietverträgen ohne unmittelbaren Besitz des Mieters).

Einstweilen bleibt es für den Praktiker und Rechtsanwender dabei, auf die vierte Alternative zu setzen: Gute Vertragsgestaltung und professionelles Vertragsmanagement.

Für den Gesetzgeber im Bundestag werden weitere Alternativen eine Erwähnung Wert sein. So sollten insbesondere dann, wenn man eine Missbrauchsabwehr in den Mittelpunkt von Reformüberlgungen stellen möchte, der Treuwidrigkeitseinwand und die Frage der Unabdingbarkeit des § 550 BGB nicht unerwähnt bleiben.

Und was sagt die Bundesregierung dazu?
In einer Stellungnahme zum Vorschlag des Bundesrates heißt es: „Die Bundesregierung hält den mit dem Gesetzentwurf des Bundesrates vorgeschlagenen Weg für einerseits zu weitgehend und andererseits nur bedingt geeignet, das angestrebte Ziel zu verwirklichen. Die Bundesregierung lehnt den Gesetzentwurf des Bundesrates daher im Ergebnis ab.
Klare Ansage – die Diskussionen aber werden weitergehen.
Zugleich kündigt die Bundesregierug aber ab: „Die Bundesregierung wird prüfen, ob und mit welchen Instrumenten die Planungssicherheit für die Laufzeit von Verträgen im Gewerbemietrecht stattdessen verbessert werden kann.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.