Die Betriebskosten und deren mietvertragliche Umlage auf die Mieter stehen nicht zuletzt wegen der aktuellen Preisentwicklungen im Fokus der gesellschaftlichen Aufmerksamkeit. Es überwiegt die Sorge um eine zu starke Belastung von Mietern. Zugleich sehen sich Vermieter gesetzlich verpflichtet, Investitionen vorzunehmen, deren Umlagefähigeit in Frage steht. Der BGH hat nun die Umlagefähigkeit von Mietkosten für Rauchwarnmelder auf Mieter als Betriebskosten verneint und damit auch die Leitlinien für andere Fälle gesetzlicher Ausrüstungspflichten vorgegeben, zugleich aber Umlagemöglichkeiten offengehalten.

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

Bundesgerichtshof

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Neben den unter § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgeführten Aufwendungen können auch solche Aufwendungen des Vermieters als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber

  • entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgenommen wurden oder
  • dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind und
  • nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sind.

Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören

  • Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV ) und
  • grundsätzlich auch nicht Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln.

Auch wenn Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen (hier: Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern) entstanden sind, stuft der BGH sie ihrem Wesen nach nicht als umlagefähige Betriebskosten ein. Das Kernargument ist: Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln gehören grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

  • Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern sind – selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen – nicht umlagefähig.
  • Nichts anderes aber soll gelten, wenn es um die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern geht. Sie werden den nicht umlagefähigen Erwerbskosten für Rauchwarnmelder gleichgesetzt.

Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise – nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte – die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe.

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Der BGH entscheidet damit zwar eine Streitfrage grundlegend. Es sind aber zwei Besonderheiten des Falles zu beachten, die Raum für Differenzierungen lassen:

  1. Der BGH stellt die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern im Ergebnis mit den betriebskostenrechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb gleich. Er differenziert diesen Fall aber explizit zu dem Fall (ohne diesen zu entscheiden) eines nach der maßgeblichen DIN-Norm vorgeschriebenen turnusmäßigen Austauschs von Kleinteilen in einer bereits angeschafften technischen Anlage, in dem ausnahmsweise die Umlage von anfallenden Materialkosten in Betracht kommen könnte (Umlagefähigkeit der Kosten einer Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit von technischen Anlagen).
  2. Im konkreten Fall ging es allein um den jeweils auf die jährliche Miete der Geräte entfallenden Teil des Gesamtpreises des Vertrages, den der Wohnungsvermieter mit dem Vermieter der Rauchwarnmelder ge- schlossen hatte. Ob abweichendes gilt für die Kosten, die der Vemieter der Rauchwarnmelder dem Wohnungsvermieter nicht für die Gebrauchsüberlassung der Geräte, sondern für deren Unterhalt, Wartung und deren Erneuerung sowie die Gewährleistung in Rechnung stellt, musste der BGH daher nicht entscheiden.

HINWEIS:
Der Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV sieht vereinzelt die „Kosten der Anmietung“ bestimmter Geräte beziehungsweise das „Nutzungsentgelt“ hierfür vor (in Nr. 2: Wasserzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage). Deren Umlage bleibt zulässig.
Ebenso die an verschiedenen Stellen in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgeführten Kosten, die definitionsgemäß eigentlich (nicht umlegbare) Verwaltungskosten darstellen (etwa in Nr. 2: Kosten der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei Einzelwasserzählern; in Nr. 4 Buchst. a und Nr. 5 Buchst. a: Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Warmwasserkosten; in Nr. 8: Kosten der Berechnung und Aufteilung von Müllbeseitigungskosten).
Der Verordnungsgeber hat diese Umlagetatbestände ausdrücklich zugelassen, obwohl sie die allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Betriebskosten für sich allein betrachtet nicht erfüllen, um den Anstoß zur Verwendung verbesserter Ausstattungen zu geben oder um der technischen Fortentwicklung bestimmter Geräte und Anlagen Rechnung zu tragen.

Von der Frage der Umlegbarkeit von Betriebskosten ist schließlich die Frage zu unterscheiden, ob die mit dem Erwerb von Rauchwarnmeldern angefallenen Kosten im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umgelegt werden können. Der BGH betont hier, dass es sich insoweit um zwei verschiedenartige, nicht beliebig austauschbare Regelungsbereiche mit unterschiedlichen Voraussetzungen, Rechtsfolgen und Zielen handelt.

  • Während mit § 559 BGB ein Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschaffen werden soll
  • dienen die Vorschriften über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten der Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit sowie als Anreiz für einen sparsamen Umgang mit Ressourcen durch den Mieter.

Danach kommt es entgegen der Auffassung der Revision auch nicht darauf an, ob der Mieter durch die Umlage von Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten – verglichen mit einer Umlage der entsprechen- den Erwerbskosten mittels einer Mieterhöhung nach § 559 BGB – wirtschaftlich benachteiligt würde und dass er vor einer etwaigen Benachteiligung über das vom Vermieter bei der Umlage von Betriebskosten zu beachtende Wirtschaftlich- keitsgebot (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ausreichend geschützt wäre.

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