Mangelverdacht beim Immobilienkauf: BGH klärt Gewährleistungshaftung bei Feuchtigkeitsschäden und Kernbohrungen

Der BGH hat sich zum Mangelverdacht beim Immobilienkauf geäußert.

Zunächst stellt der BGH klar, dass nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Im Einzelnen ist von Bedeutung,

ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde,
der Keller Wohnzwecken diente,
welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und
wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Der bei Altbauten übliche
Standard ist dann nicht maßgebend, wenn die Parteien eine abweichende
Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF; § 434 Abs.
Satz 1 Nr. 1 BGB) oder wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte
Verwendung erforderlich ist (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB aF; § 434 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 BGB). Ein Sachmangel liegt regelmäßig auch dann vor, wenn
bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter
Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht (vgl. Senat, Beschluss vom

Siehe auch schon:

Feuchter Keller? Wann der Immobilien-Verkäufer auch bei Altbauten haftet

Feuchtigkeitsflecken, die für sich genommen (noch) nicht die Merkmale eines Sachmangels erfüllen, können Symptome eines Mangels sein.
BGH, Beschluss vom 26. Februar 2026 – V ZR 83/25

Der BGH stellt aber auch klar, dass nicht jeder Mangelverdacht einen Sachmangel bründet.

Ein bloßer Mangelverdacht stellt vielmehr nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert.
BGH, Beschluss vom 26. Februar 2026 – V ZR 83/25

Der BGH nennt

das altlastenverdächtige Grundstück,
das möglicherweise mit Hausschwamm
befallenen Gebäude und
den Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.

Abgesehen von diesen Sonderfällen muss nach dem BGH ein Sachmangel jedoch festgestellt werden, und ein bloßer Mangelverdacht reicht hierfür regelmäßig nicht aus.

Siehe schon:

Arglisthaftung beim Immobilienkauf: Augen auf bei der Unterscheidung von Mangel, Mangelsymptom und Mangelursache

Umwelthaftung in der Immobilientransaktion nach BGB und BBodSchG wegen Altlasten(verdacht): Auf die Werte kommt es an

Bei einem Grundstück stellt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon ein bloßer Altlastenverdacht einen Sachmangel dar.

Als altlastenverdächtig ist ein Grundstück einzustufen, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie etwa bei einer

ehemaligen „wilden Müllkippe“,
einer Deponie,
einer Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts
einer Tankstelle
oder einer verfüllten Kiesgrube.

Siehe auch:

Altlastenverdacht aufgrund früherer Nutzung: Kaufmangel und Risiko der Arglisthaftung

BGH zur Verkäuferhaftung bei Altlasten(verdacht): Umweltgefährdende Bodennutzung begründet offenbarungspflichtigen Mangel

Dass insoweit schon der Mangelverdacht selbst einen Sachmangel darstellt, liegt darin begründet, dass ein altlastenverdächtiges Grundstück unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB aF aufweist.
BGH, Beschluss vom 26. Februar 2026 – V ZR 83/25

Aber auch unabhängig von den öffentlich-rechtlichen Folgen stellt die Gefahr von Schadstoffbelastungen nach dem BGH bei nahezu jeder denkbaren Grundstücksnutzung einen wertmindernden Faktor dar, der nicht üblich ist und den ein Grundstückskäufer nicht erwartet.

Gleichermaßen stellt bereits der Hausschwammverdacht einen Sachmangel dar.

Siehe auch:

Bauliche Maßnahmen vor Verkauf: Was Immobilienverkäufer beachten müssen

Im konkreten Fall entschied der BGH nun, dass der Verdacht eines Feuchtigkeitsmangels bzw. eines Mangels im Fußbodenaufbau noch nicht für die Haftung des Verkäufers ausreicht. Der Sachmangel liegt vielmehr nur dann vor, wenn sich die Feuchtigkeit bzw. ein Fehler im Fußbodenaufbau feststellen lässt und nach den Umständen des Einzelfalls als Mangel einzuordnen ist.

Die Vorinstanz hatte noch angenommen, Feuchtigkeit im Keller stelle grundsätzlich einen Mangel dar, jedenfalls dann, wenn die Feuchtigkeitserscheinungen bereits Anlass zu Kernbohrungen gegeben hätten. Unabhängig davon liege ein Sachmangel darin, dass Probleme im Fußbodenaufbau vermutet und deswegen Kernbohrungen veranlasst worden seien. Derartige Belastungen der Kaufsache seien zu offenbaren. Bereits der Verdacht erheblicher Mängel, der sich derart verdichtet habe, dass ihm mit einer Kernbohrung nachgegangen worden sei, stelle eine aufklärungspflichtige Tatsache dar. Der BGH folgt dem nicht. Und weiter:

Wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses setzt die Haftung des Verkäufers zudem voraus, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dementsprechend dient die Durchführung von Kernbohrungen der Bestätigung oder Entkräftung des Mangels, und sie kann auch für eine etwaige Arglist relevant sein; sie begründet selbst aber keinen Sachmangel. Allenfalls eine Schadensersatzpflicht wegen Verschuldens bei Vertragsschluss könnte in Betracht kommen (c.i.c.; § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB).
BGH, Beschluss vom 26. Februar 2026 – V ZR 83/25

Nach dem BGH ist aber nicht jede Kernbohrung offenbarungspflichtig. Es kommt vielmehr, wozu im konkreten Fall nichts festgestellt war, darauf an,

aus welchem Anlass die Kernbohrung durchgeführt wird,
was deren Ergebnis ist und
welche Auswirkung sie auf die Kaufsache hat.

Siehe auch schon grundlegend:
Die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers – am Beispiel des Verhältnisses von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsausschluss, ZfIR 2013, 265